인천지방법원 2025타경513187. 인천 남동구 간석동 퍼플하임아파트 7층 701호, 65.5㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 “등기상 인수형이지만 확약으로 실질 인수가 해소되는가”에 있습니다. 소유자 김나영은 2021.04.05 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 이효재는 2021.03.19 전입·점유, 2021.02.23 확정일자를 갖춘 뒤 2022.05.25 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 2025.10.17 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.10.17 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 그보다 앞선 2022.05.25에 등기됐고 전입·점유 역시 더 빠르기 때문에 원칙대로라면 매수인 인수형입니다. 현재 최저가 122,990,000원으로 배당할 경우 집행비용을 제외한 120,468,140원이 임차인에게 배당되고, 미배당 보증금은 169,531,860원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 125-7 퍼플하임아파트 7층 701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 용천로153번길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 65.5㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 7층 |
| 소유자 | 김나영 · 2021.04.05 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약 반영 시 실질 0원
실제 임차인은 1명, 이효재입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 임차인 중복신고로 합산되는 보증기관 항목이 아닙니다. 이효재의 임차보증금은 290,000,000원, 전입·점유개시는 2021.03.19, 확정일자는 2021.02.23이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 등기와 점유관계만 놓고 보면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효재 | 제7층 제701호 65.5㎡ 전부 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
등기상 원칙 계산에서는 현재 최저가 기준 미배당 169,531,860원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인돼 이효재 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.23억’으로 본다
퍼플하임아파트는 총 14세대, 사용승인일은 2020.01.21이며 대상 면적 65.5㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2022.06, 3층, 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 65.5㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 평균 | 65.5㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
확약을 반영하지 않으면 이 사건은 단순한 “1.23억짜리 경매”가 아닙니다. 낙찰가 122,990,000원에 미배당 보증금 169,531,860원을 더하면 계산상 부담은 크게 늘어납니다. 그러나 이번 사건에는 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수 0원, 즉 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 122,990,000원입니다. 이는 확인된 270,000,000원 거래의 45.6% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 1. 임차인 이효재 보증금 | 290,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 이효재 임차보증금 미배당액은 169,531,860원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 확약 전후가 극명하다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 122,990,000원 | 169,531,860원 | 122,990,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 86,093,000원 | 205,856,674원 | 86,093,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 60,265,099원 | 231,219,673원 | 60,265,099원 |
이 표가 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당 인수액이 늘어 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 인수는 실질 0원이어서 회차별 매각가가 그대로 실질취득액이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘아파트’로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층 701호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인제고등학교 북측 인근이며 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 공시지가 2,384,000원/㎡이며 북동측 포장도로를 이용합니다.
- 규모. 퍼플하임아파트는 총 14세대이며 사용승인일은 2020.01.21입니다. 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 확약에 달려 있습니다. 확약 대상이 을구 1번 이효재 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 조건 확인. 등기상으로는 보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞섭니다. 확약 적용 전 원칙상 인수위험은 분명히 존재합니다.
- 배당액과 미배당액 재계산. 현재 회차 원칙상 미배당액은 169,531,860원입니다. 실제 매각가가 달라지면 배당액도 함께 달라집니다.
- 실거래 표본의 한계. 65.5㎡ 실거래는 2022.06의 270,000,000원 1건이므로, 이를 다수 거래가 형성한 확정적 시세로 보지는 말아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성 점검. 총 14세대 규모이므로 매수·매도 시 거래 표본과 수요층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립하면 싼 물건”
이 사건을 최저가 122,990,000원만 보고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 임차인 이효재는 보증금 290,000,000원, 전입·점유 2021.03.19, 확정일자 2021.02.23, 임차권등기 2022.05.25의 대항력 있는 선순위 임차권자입니다. 원칙대로라면 현재 회차 미배당 169,531,860원이 인수되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 이효재 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 122,990,000원입니다. 확인된 65.5㎡ 실거래 270,000,000원과 비교하면 45.6% 수준이어서 가격 여지는 분명합니다. 따라서 결론은 단순한 “저가 낙찰 기회”가 아니라 “확약의 대상·조건·말소 실행을 원본에서 확인할 수 있을 때만 가격 메리트가 살아나는 물건”입니다.
