부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513192 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 34.6㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

68,280,000원 6,828만 감정가 110,000,000원

감정가의 62% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 53,900,000원 최저가 대비 +26%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

539만원

최저가의 10% · 5,390,000원

실거래 대비

▼ 33.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.02억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 보증금 인수 가능성이 있는 물건으로, 확약 내용 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 53,900,000원은 최근 거래 115,000,000원의 46.9% 수준이나 임차보증금 120,000,000원 인수 가능성 검토 필요
자금 최저가의 10% ≈ 5,390,000원(입찰보증금) · 예상 인수액 67,470,200원
리스크 최하은 임차권등기 존재. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 두 번 유찰되어 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 임차인의 인수 가능성입니다. 최하은 임차인의 보증금은 1.2억이고, 배당 부족분 67,470,200원이 매수인에게 넘어갈 가능성이 있어 확약서 효력 확인 전에는 안전한 물건으로 보기 어렵습니다.

감정가 / 최저가

110,000,000원 / 53,900,000원

2회 유찰

최근 거래

115,000,000원

최근 12개월 평균

최저가 ÷ 시세

46.9%

가격만 보면 저가

예상 인수

67,470,200원

임차권 부족분

인천지방법원 2025타경513192. 인천 미추홀구 주안동 브라운스톤 4층 402호 다세대주택입니다. 전용면적 34.6㎡이며 소유자는 권영만입니다. 권리 흐름 자체는 과거 경매 매각 이력과 압류·가압류가 존재하지만 현재 기준으로는 임차권등기가 가장 중요한 분석 대상입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513192
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 4층402호
물건종류 / 이용	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	권영만
감정가 / 최저가	110,000,000원 / 53,900,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 120,000,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

기준이 되는 권리는 2022년4월14일 압류(국)로 판단됩니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	점유	보증금	권리	위험
최하은	제4층 제402호 34.6㎡	120,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	배당 부족분 인수 가능
정다운	미상	미상	대항력 없음	보증금 확인 필요
정낙원	미상	미상	대항력 없음	보증금 확인 필요

⚠️ 매수인 인수 포인트 최하은 임차인은 임차권등기와 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 현재 매각가 기준 배당 가능액은 52,529,800원이며 부족분 67,470,200원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 효력 범위를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 포함 검토

브라운스톤 거래 사례 기준 최근 거래는 115,000,000원이며 최근 12개월 평균도 115,000,000원입니다. 최저매각가는 53,900,000원으로 표면 가격은 시세 대비 낮습니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.02	30.0㎡	5	115,000,000원
2022.08	30.0㎡	5	115,000,000원
2022.03	30.0㎡	5	115,000,000원
2022.01	59.69㎡	4	155,000,000원

배당 분배 (현재 최저가)

최저가 vs 실거래

최저가는 낮지만 임차권 인수 가능성을 포함한 실질취득비용 검토 필요

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 위험을 제거하는지 확인해야 합니다.
실질 취득가 계산. 낙찰가 외 부족 배당분 67,470,200원 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
임차인 확인. 정다운·정낙원의 보증금 및 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
환금성. 12세대 소규모 다세대로 매수층이 제한될 수 있습니다.

맺으며 — “가격만 싸다고 안전한 것은 아니다”

이 물건은 두 번 유찰되어 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 임차권등기 임차인의 보증금과 인수 가능성이 존재하기 때문에 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 확약 효력이 명확히 확인되어야 하며, 확인 전에는 가격은 매력적이지만 권리는 주의가 필요한 물건으로 판단하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

낮아진 최저가 뒤에 임차권 인수 리스크가 있다 — 브라운스톤 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 포함 검토

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격만 싸다고 안전한 것은 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	1억 1,000만원
2	2026-07-30	유찰	7,700만원
3	2026-09-02	대기	5,390만원