인천지방법원 2025타경513228. 부평구 부개동 베네스트 2층 203호 오피스텔입니다. 표면만 보면 감정가 163,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 79,870,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리관계의 핵심은 2025.07.31. 국의 압류보다 앞선 임차권입니다. 남궁정식은 2022.10.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.09.29., 임차보증금은 166,000,000원입니다. 2024.08.14.에는 주택임차권등기까지 마쳤으며, 배당요구도 확인됩니다.
현재 최저가 79,870,000원을 가정하면 집행비용 1,837,660원을 먼저 제외한 뒤 남궁정식에게 78,032,340원이 배당되고, 보증금 부족분 87,967,660원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 최저가 숫자만 보고 ‘반값 오피스텔’로 해석하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 265-17 베네스트 2층 203호 · 도로명 인천광역시 부평구 동수로 179 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제203호 · 임차권 범위 66.61㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 · 사용승인일 2011.06.09. |
| 소유자 | 박성현 · 2022.11.14. 소유권이전 · 거래가액 166,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2011.06.16. 설정된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 126,100,000원은 2022.10.21. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.07.31. 국의 압류입니다. 이후 2025.10.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 남궁정식의 전입·점유 2022.10.21., 확정일자 2022.09.29., 임차권등기 2024.08.14.는 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에도 해당 임차권은 매수인 인수로 정리되어 있습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 + 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남궁정식 | 2022.10.21. | 2022.09.29. | 166,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 87,967,660원 인수 |
| 최현정 | 2024.11.28. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
남궁정식의 보증금 166,000,000원이 현재·추가 유찰 시나리오의 낙찰가보다 모두 큽니다. 그래서 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 현재 2회 유찰 회차의 최저가가 79,870,000원이지만 알려진 총취득부담은 167,837,660원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 같은 구조가 이어집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 알려진 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 79,870,000원 | 87,967,660원 | 167,837,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,909,000원 | 111,497,362원 | 167,406,362원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,136,300원 | 127,968,153원 | 167,104,453원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 임차인 남궁정식 보증금 | 166,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
남궁정식은 전입 2022.10.21.·확정일자 2022.09.29.에 따른 우선변제권을 행사하며, 현재 매각가 가정에서 부족분 87,967,660원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 부개초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2011.06.09.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 총취득부담. 79,870,000원만 보지 말고 남궁정식 인수 87,967,660원을 더한 167,837,660원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 최현정 임대차. 2024.11.28. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약과 점유관계를 확인하지 않으면 추가 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 추가 유찰 착시. 3회 유찰 55,909,000원, 4회 유찰 39,136,300원까지 내려가도 알려진 인수액이 각각 111,497,362원·127,968,153원으로 커집니다.
- 배당구조. 현재 가정에서는 주택도시보증공사에 대한 배당이 0원이며, 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 소진됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “1.67억대 취득”
이 물건은 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 79,870,000원까지 내려왔습니다. 그러나 남궁정식의 대항력 있는 보증금 166,000,000원이 먼저 버티고 있기 때문에, 현재 회차의 미배당 인수액은 87,967,660원입니다. 결국 알려진 총부담은 167,837,660원으로 올라가며 감정가보다도 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 3회 유찰 가정의 알려진 총부담은 167,406,362원, 4회 유찰 가정은 167,104,453원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 보증금 수준에서 총액이 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
여기에 최현정은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남아 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 확인되지만, 대항력 포기까지 명시된 것으로 볼 근거가 없어 남궁정식 인수를 0원으로 처리할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 할인율은 크지만, 인수를 더한 실질취득 부담은 낮지 않고 미상 임차위험까지 남는다”입니다.
