인천지방법원 2025타경513265. 인천 미추홀구 주안동 1427-7, 통칭 ‘해경스테이’ 5층 502호로 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 94,570,000원으로 감정가 193,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자 김호겸의 보증금이 193,000,000원이고, 주민등록일 2020.05.14·점유개시일 2020.05.15·확정일자 2020.04.27로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 회차 배당 가정에서 임차인에게 배당되는 금액은 92,467,740원이고, 100,532,260원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 현재 실질취득 부담은 94,570,000원 + 100,532,260원 = 195,102,260원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 5층 502호 · 미추홀대로597번길 86 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 502호 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 |
| 소유자 | 김애정 (2020.05.15 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기부상 과거 수협은행 근저당권 126,000,000원은 2020.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.14 부평세무서장의 압류이며, 임차인 김호겸의 주민등록일은 2020.05.14로 이보다 앞섭니다. 따라서 김호겸은 말소기준권리보다 선행하는 대항력을 갖는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.06.21 설정됐고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호겸 | 주택전부 | 193,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 김호겸 본인의 임차권등기입니다.
② 시세 비교 — 최저가 9,457만원이 아니라 실질취득 약 1.93억으로 봐야 한다
실거래 전체 12건의 평균은 201,583,333원이지만, 과거 고가 거래가 다수 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 2025.08 · 175,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -19.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.42㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.09 | 59.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 59.42㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2023.01 | 59.42㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.12 | 59.42㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.11 | 59.42㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 59.42㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 59.42㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 65.71㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.11 | 65.71㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 2021.10 | 65.71㎡ | 9 | 209,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가 94,570,000원은 최근 12개월 평균의 56.5%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실제로는 현 회차 기준 195,102,260원이 소요되므로 최근 12개월 평균 167,500,000원보다 27,602,260원 높고, 최신 거래 175,000,000원보다도 20,102,260원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 김호겸 보증금 | 193,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 193,000,000원 중 92,467,740원이 배당되고, 부족분 100,532,260원은 현재 자료상 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.07.06입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,689,000원/㎡, 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래가 160,000,000원·175,000,000원으로 확인되고, 최근 구간이 이전 거래 대비 -19.6% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 최저가 94,570,000원에 인수 예상액 100,532,260원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김호겸의 주민등록일 2020.05.14, 점유개시일 2020.05.15, 확정일자 2020.04.27, 보증금 193,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 해소까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 167,500,000원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 추세 -19.6%를 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세서·배당가정·실거래 자료에 따른 분석이므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “약 1.93억 인수형”
이 사건의 핵심은 감정가 193,000,000원이 94,570,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 보증금 193,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 100,532,260원이 미배당으로 남는다는 점입니다. 그래서 현재 실질취득액은 195,102,260원으로 계산됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 모두 웃돌고, 시장도 -19.6% 하락 추세입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 원문 확인이 필요한 변수입니다. 다만 현재 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없어, 본 분석은 배당자료에 기재된 인수액을 유지했습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 보기보다, 임차보증금 인수와 확약서의 실제 효력을 먼저 검증해야 하는 오피스텔입니다.
