인천지방법원 2025타경513301. 부평동 더플레이스뷰 6층 603호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 임형순으로 2020.05.08 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 그보다 앞선 권리인 임동규 주택임차권과 별도 점유자로 조사된 임성훈을 서로 분리해서 보는 데 있습니다.
말소기준은 2022.09.30 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임동규의 주택임차권등기는 그보다 빠른 2022.05.19에 접수됐고 전입 2020.05.08, 확정일자 2020.04.27, 보증금 270,000,000원으로 등기돼 있습니다. 원칙대로라면 말소기준보다 앞선 임차권이라 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 함께 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-34 더플레이스뷰 6층 603호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 19-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 중 6층 603호 |
| 사용승인 | 2017.09.27 |
| 소유자 | 임형순 (2020.05.08 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준인 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 설정된 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 소멸하지 않습니다. 이후의 부천세무서장 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등록 임차권의 보증금이 270,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 약 270,000,000원대에서 쉽게 낮아지지 않는 인수형 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동규 제6층 제603호 74.59㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.08 | 2020.04.27 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 임성훈 | 2020.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 양애리 | 2025.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 임동규는 등기된 주택임차권자로 배당요구가 있고, 임성훈은 말소기준보다 빠른 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 양애리는 2025.09.10 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약으로 임동규 리스크가 제거되는지 원본을 확인하는 것과 동시에 임성훈의 실제 임대차관계를 별도 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 임차인 임동규 보증금 | 270,000,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 임동규 임차보증금의 미배당분 158,711,520원을 매수인 인수로 잡은 시나리오입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 본 리포트 룰에 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 등록상 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 113,680,000원 | 158,711,520원 | 3,309,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,576,000원 | 192,256,368원 | 3,309,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,703,200원 | 215,699,458원 | 3,309,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 603호입니다. 건축물대장 사용승인일은 2017.09.27입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비·도로. 위생·상하수도·난방·승강기 설비가 있으며, 북측·동측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 임동규 을구 1번 주택임차권의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기반합니다. 적용 대상과 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임성훈 임대차 확인. 2020.06.05 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 양애리 점유 확인. 전입은 2025.09.10으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 대상 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 감정가 232,000,000원 대비 최저가 113,680,000원이라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 세금·우선변제 재확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.02입니다. 실제 매각 결과와 후속 절차는 법원 원본 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 미상 임차인은 별개다”
이 물건은 표면적으로 감정가 232,000,000원에서 2회 유찰돼 113,680,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임동규의 270,000,000원 주택임차권이 존재하고, 현재 회차 계산상 미배당 인수액은 158,711,520원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 본 분석 룰상 실질 인수 0원*으로 평가됩니다.
문제는 이것으로 권리분석이 끝나지 않는다는 점입니다. 임성훈은 2020.06.05 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상이며, 확약 밖에서 별도의 인수위험이 남습니다. 현재 최저가만으로 실질취득액을 고정하거나 “감정가의 49%니까 싸다”고 결론 내리기 어려운 이유입니다. 임동규 확약은 호재지만, 임성훈 확인 전까지 권리는 미완성. 이 사건은 가격보다 잔존 임차관계 확인이 먼저입니다.
