인천지방법원 2025타경513323. 미추홀구 도화동 이레하이니스 2층 201호, 전용 31.129㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 정영중의 주택임차권을 실제로 떠안느냐입니다. 정영중은 2022.02.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.24., 임차보증금은 165,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.10.23. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수형입니다.
현재 최저매각가 77,420,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,793,560원을 제외한 75,626,440원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 89,373,560원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정영중 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안로7번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.129㎡ · 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이덕우 · 2022.02.11. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
2017.12.15. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2022.02.11. 이미 말소됐습니다. 정영중은 2022.02.11. 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2022.01.24., 임차권등기는 2024.03.19. 이루어졌습니다. 2025.10.23. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영중 | 제2층 제201호 31.129㎡ 전부 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원 |
정영중은 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정만 놓고 보면 보증금 전액을 배당받지 못해 부족분이 생기지만, 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있으므로 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 시 77,420,000원이 비교 기준
이레하이니스는 총 6세대, 2017.11.21. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용면적이 비슷한 거래 표본은 3건이며, 평균 거래가는 165,000,000원, 최고 175,000,000원, 최저 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 시세 기준값의 46.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 32.62㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 31.13㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 31.13㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 165,000,000원 |
감정가는 158,000,000원으로 평균 거래가 165,000,000원보다 낮고, 확약을 반영한 실질취득 77,420,000원은 평균의 46.9%입니다. 최신 거래로 제시된 2022.04 거래가 155,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 낮습니다. 다만 거래 표본 시점이 2021.11~2022.04에 집중돼 있으므로, 이 수치만으로 2026년의 즉시 처분가격까지 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 정영중 보증금 | 165,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정영중의 미배당 보증금은 89,373,560원입니다. 일반 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 남지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 더 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 77,420,000원 | 89,373,560원 | 77,420,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 54,194,000원 | 112,181,492원 | 54,194,000원 |
| 4회 유찰 · 24% | 37,935,800원 | 128,147,044원 | 37,935,800원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 제출된 말소동의 확약을 적용하면 각 회차의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득은 해당 회차의 매각가와 동일합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보여도 보증금까지 합치면 165,000,000원”인 사건이 아니라, 확약 유효성을 확인해야 비로소 최저가 자체가 실질취득가가 되는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화전철역 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 위생설비와 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 150.7㎡, 평지·가로장방 형태의 다세대주택 부지이며 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,466,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이고 거래 표본은 3건입니다. 아파트처럼 거래량이 많은 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 정영중의 주택임차권 전체에 적용되는지, 별도 조건이 붙어 있지 않은지 확인합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인합니다.
- 현재 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 다시 확인합니다.
- 시세 재확인. 제시된 거래 표본은 2021.11~2022.04 거래이므로 2026.09.02 입찰가격 판단 전 인근 최신 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 6세대 건물이고 평균 유찰 2.5회인 만큼 매입가격뿐 아니라 재매각 가능성도 함께 봅니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상의 제한을 실제 취득·이용 목적과 대조합니다.
맺으며 — “싸다”는 결론은 확약 확인 뒤에만 성립한다
이 사건은 표면만 보면 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 77,420,000원에서 배당으로 해결되지 않는 금액도 89,373,560원에 달합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정영중 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
이 확약이 원문상 그대로 유효하다면 실질취득은 77,420,000원이고, 시세 기준값 165,000,000원의 46.9%입니다. 감정가 158,000,000원보다도 크게 낮습니다. 반대로 확약 적용이 흔들리면 곧바로 89,373,560원의 승계 위험이 다시 살아납니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 검증이 선행돼야 하는 다세대”입니다.
