춘천지방법원 2025타경30518. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 1층 디-112호입니다. 감정평가상 이용상태는 복층구조 호텔 객실입니다. 권리관계의 기준은 2018.11.29. 선운산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 111,000,000원입니다. 그 뒤에 등기된 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 임차인도 없습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수 위험보다 두 차례 유찰된 호텔 객실이라는 물건 성격과 가격입니다. 현재 최저가는 100,450,000원까지 낮아졌지만, 호텔 객실은 주거용 아파트와 다른 수요·운영·환금성 구조를 갖기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30518 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 1층디-112호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔 객실(복층구조) |
| 소유자 | 임하정 · 단독소유 |
| 소유권이전 등기 | 2018.11.29. · 거래가액 202,674,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 74,942,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 권리도 0원입니다. 2018.11.29. 설정된 선운산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2024년 경기신용보증재단 가압류 58,000,000원, 신용보증기금 가압류 12,777,447원과 2025.07.07. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2018.11.06. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰 물건
감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 100,450,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 70,315,000원, 4회 유찰 시 49,220,500원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 100,450,000원 | 83,533,747원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 113,128,117원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 133,842,916원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자들의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 입찰자 입장에서는 채권자의 미회수액보다 호텔 객실 자체의 적정 매수가와 환금성을 판단하는 것이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 선운산농업협동조합 | 111,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,777,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 100,450,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 채권 총액 181,777,447원 중 98,243,700원이 배당되고, 83,533,747원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원도 평창군 대관령면 횡계리 ‘독가촌’ 남동측 인근이며, 부근은 펜션 및 주택 등이 주로 소재하는 유원지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 디-112호이며, 감정평가상 복층구조 호텔 객실로 이용 중입니다.
- 설비. 승강기설비·화재탐지설비·공조설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 노폭 약 7~8m 아스팔트포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입 가능합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며, 일부 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 하자 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호텔 객실의 실제 이용 상태. 복층구조 객실의 내부 상태와 현재 운영·사용 형태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 관리비. 관리비 등 미납 여부는 별도 확인이 필요합니다. 관리주체에 체납액과 승계 가능 범위를 확인하세요.
- 환금성. 아파트처럼 일반 주거 수요를 전제로 하지 말고, 동일 호텔 객실의 실제 매수층과 재매각 가능성을 따져야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 만큼 단순 할인율보다 시장이 두 차례 응찰을 회피한 이유를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리·가압류·매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 호텔 객실의 가격과 환금성”
이 물건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2018.11.29. 선운산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 대상은 복층형 호텔 객실이고 현재까지 2회 유찰돼 최저매각가가 100,450,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 운영·관리 상태와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.