춘천지방법원 2025타경30518. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 1층 디-112호입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔 객실(복층구조)입니다. 등기상 소유자는 임하정이며, 2018.11.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 202,674,300원입니다. 같은 날 선운산농업협동조합의 채권최고액 111,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 3회 유찰 뒤의 가격 검증입니다. 감정가는 205,000,000원이지만 현재 최저매각가는 70,315,000원까지 낮아졌습니다. 다만 동일 물건 유형의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 호텔 객실이라는 이용형태와 주변 교통 여건을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30518 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 1층디-112호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔 객실(복층구조) |
| 소유자 | 임하정 · 2018.11.29 소유권이전 · 거래가액 202,674,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선운산 농업협동조합 / 74,942,117원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 2018.11.29 선운산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 경기신용보증재단 가압류 58,000,000원, 신용보증기금 가압류 12,777,447원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 70,315,000원으로 감정가 205,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일·유사 객실의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 근거는 부족합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70,315,000원 | 113,128,117원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 133,842,916원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,454,350원 | 148,343,275원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 1. 근저당 · 선운산농업협동조합 | 111,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,777,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구액 181,777,447원 중 68,649,330원이 배당되고 113,128,117원이 미배당으로 남습니다. 선운산농업협동조합의 채권최고액에도 미달하며, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강원도 평창군 대관령면 횡계리 소재 “독가촌” 남동측 인근으로, 펜션 및 주택 등이 주로 소재하는 유원지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 호텔 객실이며 복층구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 디-112호입니다.
- 설비. 승강기설비, 화재탐지설비, 공조설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측 노폭 약 7~8m 아스팔트포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입 가능합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며 일부 토지는 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 동일 호텔·유사 객실의 실제 매매 사례를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 만큼 단순 권리 문제 외에 상품성·운영성·환금성 요인이 있는지 점검해야 합니다.
- 호텔 운영조건 확인. 실제 이용·운영 방식, 관리규약과 객실 운용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 매각물건명세서에도 관리비 등 미납 여부를 별도 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당은 113,128,117원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 없어 권리 인수 측면은 단순합니다. 현재 최저가도 감정가 205,000,000원에서 70,315,000원까지 내려왔습니다. 하지만 호텔 객실이라는 이용형태, 3회 유찰, 대중교통이 다소 불편한 입지, 실거래 비교 자료 부재를 함께 보면 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리는 정리돼 있지만, 입찰 여부는 실제 거래가와 호텔 운영·관리 조건을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.