인천지방법원 2025타경513338. 부평구 부평동 스카이캐슬 8층 801호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 오승훈은 2022.05.31 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권보다 먼저 2022.04.29 주민등록을 마친 임차인 이훈의 보증금 230,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.02.07 국의 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞서 대항력 있는 임차권에 해당합니다.
따라서 확약이 없다고 가정하면 현재 최저가 104,860,000원에 낙찰받더라도 배당 후 남는 보증금 127,408,040원이 매수인에게 이어져, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513338 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 417-23 스카이캐슬 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.02.07 국의 압류입니다. 이후 2023.11.09 부평구 압류, 2025.10.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.18 국의 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 서서울농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 부담할 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이훈 | 8층 801호 전부 | 230,000,000원 | 2022.04.29 대항력 有 | 2022.04.05 우선변제 | 배당요구 · 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
2024.02.08의 임차권 경정은 같은 을구 5번 임차권의 점유개시일자를 2022.04.29로 경정한 등기입니다. 별도의 추가 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 104,860,000원으로 감정가 214,000,000원의 49%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 제시되어 있지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
또한 확약을 배제한 원칙상 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 증가합니다. 현재 회차의 원칙상 인수액은 127,408,040원, 3회 유찰 시 158,319,236원, 4회 유찰 시 179,943,465원입니다. 따라서 선순위 임차권을 그대로 인수하는 상황이라면 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 본 건은 말소동의 확약이 존재하기 때문에 그 인수 구조를 실질 0원으로 조정해 판단하는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 이훈 보증금 | 230,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 127,408,040원입니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류 — 배당 전 확인할 변수
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 3건 확인됩니다. 2023.02.07 강서세무서장 압류, 2023.11.09 부평구 압류, 2025.11.18 양천세무서장 압류입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하지만, 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있어 임차인과 신청채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부평구청 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 801호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 재확인. 전입 2022.04.29, 확정일자 2022.04.05, 보증금 230,000,000원이라는 핵심 날짜와 금액을 등기부·명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가 214,000,000원이 104,860,000원까지 내려왔다는 숫자가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 이훈의 보증금이 230,000,000원이라는 점이 먼저입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 127,408,040원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라 최저가 하락이 곧 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 104,860,000원 수준으로 정리됩니다. 다만 실거래 시세가 없어 가격 메리트 자체는 판단 보류가 맞고, 국세·지방세 압류의 실제 배당 영향과 확약서 원문 확인이 최종 입찰 전 핵심입니다.
