인천지방법원 2025타경513352. 검암동 ‘모드니에꿈’ 2층 203호, 전용 40.47㎡ 다세대주택입니다. 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 67,130,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보면 단순한 반값 경매처럼 보이지만, 실제 핵심은 2023년 등기된 한지훈의 주택임차권입니다.

한지훈은 2021.05.31 전입·점유, 2021.05.14 확정일자를 갖추고 있고 임차보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.19 서울보증보험 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 구조입니다. 현재 최저가 배당표만 적용하면 룰상 미배당액은 74,478,340원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 한지훈 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수 임차권, 확약으로 실질 해소

이 사건의 말소기준은 2024.09.19 서울보증보험주식회사 가압류 113,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.07.21 한지훈 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류 12,592,485원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 한지훈 임차권에 관해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 계산합니다. 확약이 없다는 가정에서 배당표상 현재 회차의 미배당 인수액은 74,478,340원이며, 3회 유찰 시 94,254,838원, 4회 유찰 시 108,098,388원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차권 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어 총부담이 임차보증금 수준으로 고정되는 특성이 나타납니다.

② 임차인·점유관계 — 확약 대상과 확약 밖을 분리

* 한지훈은 등기·배당 구조상 원칙적으로 미배당 보증금 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다. 이 확약은 유세진에게 적용되는 것이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 판단 기준은 67,130,000원 ‘실질취득’

이 물건은 대항력 임차권이 있는 사건이므로 원래라면 단순 최저가만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 그러나 한지훈 임차권의 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 67,130,000원입니다. 이 금액을 최근 거래와 비교해야 합니다.

가격 판단에서는 전체 5건 평균 134,200,000원보다 최근 12개월 평균 134,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선합니다. 확약 반영 실질취득 67,130,000원은 최근 12개월 평균의 50.1%로, 가격 자체는 최근 실거래보다 크게 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)

배당 계산상 한지훈의 보증금 미배당액은 74,478,340원입니다. 그러나 본 리포트의 매수인 실질 인수는 말소동의 확약을 반영해 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사용승인일 2012.09.18인 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
• 입지. 인천광역시 서구 검암동 검암중학교 남동측 인근으로, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,495,000원/㎡입니다.
• 환금성. 모드니에꿈은 14세대 규모입니다. 동일·유사 면적 실거래 5건의 범위는 129,000,000원~140,000,000원이고 최근 12개월 평균은 134,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -0.4%로 소폭 하락입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 한지훈 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 전적으로 의존합니다. 확약의 대상 호수·임차권·조건과 말소 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
• 유세진 점유관계 확인. 2024.12.06 전입으로 말소기준 이후라 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 등이 미상입니다. 확약 대상도 아니므로 매각물건명세서와 현장 점유를 재확인해야 합니다.
• 명도 상태 확인. 한지훈 임차권등기와 별도 점유자가 함께 나타나는 구조이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 134,000,000원, 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보고, -0.4% 하락 추세를 감안해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰된 이력이 있어, 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하지 않는 편이 안전합니다.
• 배당표 한계. 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “반값보다 중요한 것은 확약의 유효성”

이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가 67,130,000원, 최근 12개월 실거래 평균 134,000,000원의 50.1%입니다. 그러나 이 할인은 한지훈의 선순위 임차권을 무시한 할인이어서는 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 74,478,340원의 미배당 인수가 발생하는 구조이기 때문입니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 해당 임차권을 완전히 해소한다는 점이 원본에서 확인되면, 실질 인수는 0원이고 실질취득도 67,130,000원으로 내려갑니다. 이 경우 최근 시세 대비 가격 메리트는 분명합니다. 다만 유세진의 보증금 등 미상 점유관계, 14세대 소규모 다세대의 환금성, 최근 거래 -0.4% 하락 흐름 때문에 권리·매각성까지 모두 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 가격은 매력적이지만, 확약 검증과 점유 확인이 선행되어야 하는 조건부 물건입니다.