부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513374 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 31.58㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

106,074,000원 1억 607만 감정가 166,000,000원

감정가의 63% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 81,340,000원 최저가 대비 +30%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

813만원

최저가의 10% · 8,134,000원

감정가 대비

▼ 36.1% 싸게 매수

감정가 1.66억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성이 있어 단순 저가 낙찰로 볼 수 없습니다.

가격 최저가 81,340,000원이나 임차보증금 220,000,000원 인수 가능성 존재
자금 입찰보증금 약 8,134만원 · 인수 가능 금액 140,524,120원
리스크 을구 주택임차권등기 존재 · 주택도시보증공사 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 주택임차권등기 임차인 양현규의 보증금 220,000,000원이 존재하고, 배당 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다. 확약서 제출 사실은 있으나 실제 적용 범위를 확인해야 하는 권리 위험형 물건입니다.

감정가

166,000,000원

평가금액

최저가

81,340,000원

2회 유찰

실질취득 부담

220,000,000원

임차보증금 기준

인수 가능액

140,524,120원

배당 부족분

인천지방법원 2025타경513374. 인천 계양구 귤현동 중앙이클래스23차 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가는 1.66억원이며 현재 최저매각가는 8,134만원으로 2회 유찰 상태입니다. 그러나 등기부상 주택임차권등기가 존재해 단순히 절반 가격에 매수하는 물건으로 판단하면 위험합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513374
소재지	인천광역시 계양구 귤현동 511 중앙이클래스23차 2층 203호
물건종류 / 이용	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	신경식
감정가 / 최저가	166,000,000원 / 81,340,000원
매각기일	2026.09.02
신청채권자	주택도시보증공사

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2017.11.15 설정된 신한은행 근저당권으로 확인되며 현재 등기상 말소된 상태입니다. 다만 2024.01.17 설정된 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 임대차 관계를 바탕으로 한 것으로, 매각물건명세서에는 인수권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
양현규	220,000,000원	有	有	인수 가능
김채현	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 실질취득비용 주의 현재 매각가 81,340,000원 기준 배당 후 양현규 임차보증금 부족분 140,524,120원이 계산됩니다. 따라서 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 임차권등기 말소동의 확약서의 실제 효력을 확인해야 합니다.

③ 배당 예상표 (매각가 81,340,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,864,120원
임차인 양현규 보증금	220,000,000원	79,475,880원
주택도시보증공사	220,000,000원	0원
매수인 인수 가능액	-	140,524,120원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 낮아졌지만 임차권 인수 여부에 따라 실질취득비용은 달라집니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 양현규 보증금 220,000,000원 및 인수 가능성 검토가 최우선입니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 81,340,000원만 보면 저가지만 인수 위험 반영 시 판단이 달라집니다.
점유 확인. 임차인 현황과 실제 점유관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 임차권”

이 물건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 양현규 임차인의 보증금과 임차권등기, 그리고 확약서 효력 여부가 낙찰 판단의 핵심입니다. 권리 검토 없이 저가 낙찰만 노리기에는 위험 요소가 있는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 인수가 승부처 — 중앙이클래스23차 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 예상표 (매각가 81,340,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 임차권”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	1억 6,600만원
2	2026-07-30	유찰	1억 1,620만원
3	2026-09-02	대기	8,134만원