인천지방법원 2025타경513378. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 2021년부터 이어진 임차권입니다. 최현서는 2021.11.10 주민등록, 2021.11.16 확정일자를 갖추고 2021.12.01 점유를 개시했으며, 보증금은 120,000,000원입니다. 등기부에는 2023.12.12 주택임차권등기가 올라와 있습니다. 경매개시결정은 2025.10.28이므로 이 임차권은 그보다 먼저 성립한 권리입니다.
배당표만 기계적으로 보면 현재 최저매각가 51,450,000원에서 집행비용 1,326,100원을 제외한 50,123,900원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 69,876,100원이 남습니다. 원래라면 이 금액은 대항력 때문에 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 인수금은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 234-7 대성파크맨션 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(폐문부재로 내부 확인 못함) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 · 제3층 제303호 · 사용승인 2002.01.15 |
| 소유자 | 신경식 · 2021.12.06 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현서 | 3층 303호 32.75㎡ 전부 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 120,000,000원을 별개의 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다.
확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 본 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 — 5,145만원만 보고 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 105,000,000원, 현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 숫자만으로 현재 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 최현서 보증금 | 120,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 69,876,100원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약을 반영하면 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 확인은 그대로 중요
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 51,450,000원 | 69,876,100원 | 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 36,015,000원 | 85,033,270원 | 120,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 25,210,500원 | 95,643,289원 | 120,000,000원 |
확약을 반영하지 않는 순수 배당 규칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 69,876,100원 → 85,033,270원 → 95,643,289원으로 커집니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출되어 있으므로 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단합니다. 따라서 입찰자는 낮은 최저가보다 먼저 확약서 원본의 효력과 조건을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·환경. 인천산곡고등학교 북측 인근의 기존 주택지대로, 다세대·연립 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건으로, 사용승인은 2002.01.15입니다. 외벽은 모르타르 위 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 가장 중요한 체크포인트입니다. 해당 임차권의 말소 조건과 실제 매수인 인수 배제 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권·배당요구 대조. 최현서의 주민등록일 2021.11.10, 확정일자 2021.11.16, 임차권등기 2023.12.12와 보증금 120,000,000원을 다시 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.04.22 광명세무서장 명의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나 배당·세금 관계는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·점유현황을 현장에서 별도 점검해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 51,450,000원의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 주변 다세대 실거래와 현장 매물가를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 105,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 51,450,000원까지 내려온 경매입니다. 하지만 권리의 핵심은 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인입니다. 순수 배당 규칙상 현재 회차에서 69,876,100원이 남아 매수인에게 이어질 수 있으나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
따라서 권리만 놓고 보면 확약이 정상적으로 적용되는 한 핵심 위험은 상당 부분 정리됩니다. 반면 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 51,450,000원이 시장가 대비 싼지 여부는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 간단합니다. 권리는 확약 원본 확인 후 접근 가능, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류.
