인천지방법원 2025타경513422. 주안동 보광그랑베르 제1동 4층 402호, 전용 67.46㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 220,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 219,000,000원입니다. 임차인 송주영은 2020.07.24 전입·점유를 시작했고, 2020.07.16 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2022.02.04 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 매각가 107,800,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,309,200원을 뺀 105,490,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 113,509,200원이 남습니다. 이 미배당분을 매수인이 인수하는 구조로 보면 실질취득은 107,800,000원 + 113,509,200원 = 221,309,200원입니다. 따라서 “최저가가 1억 초반까지 떨어졌다”는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 제1동 제4층 제402호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 동주길10번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 67.46㎡ · 지하1층/지상14층 중 4층 |
| 사용승인 | 2018.12.20 |
| 소유자 | 김석진 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.04 접수된 주택도시보증공사 가압류 4,510,000,000원입니다. 이후 양천구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 임차인의 선행 대항력은 별개의 문제입니다. 송주영의 전입·점유일은 2020.07.24로 말소기준보다 약 1년 6개월 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송주영 | 제4층 제402호 67.46㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2020.07.24 | 2020.07.16 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 송주영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 임차인으로 기재돼 있으며, 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 보증금 219,000,000원은 한 번만 계산해야 합니다.
② 유찰이 더돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건도 정확히 그 구조입니다. 2회 유찰 현재 회차에서 최저가는 107,800,000원이지만 실질취득은 221,309,200원입니다. 3회 유찰을 가정하면 낙찰가 75,460,000원에 인수액 145,298,280원, 4회 유찰이면 낙찰가 52,822,000원에 인수액 167,528,796원으로 올라갑니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 107,800,000원 | 113,509,200원 | 221,309,200원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 75,460,000원 | 145,298,280원 | 220,758,280원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 52,822,000원 | 167,528,796원 | 220,350,796원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
보광그랑베르 동일 전용면적 67.46㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 평균은 282,500,000원, 최신 거래는 2022.08의 300,000,000원, 최저 거래는 2022.06의 265,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 221,309,200원은 실거래 평균의 약 78.3%로, 제공된 거래가격만 놓고 보면 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 67.46㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 67.46㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 평균 | 67.46㎡ | 2건 | 282,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 송주영 보증금 | 219,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 105,490,800원이 배당되고 113,509,200원이 미배당으로 남습니다. 이 분석에서는 해당 미배당분을 매수인 인수 위험으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층입니다.
- 입지. 주안남초등학교 북측 인근으로 업무시설(오피스텔)과 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 40m, 북측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 820.7㎡, 공시지가 3,297,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 규모. 보광그랑베르 총 12호 규모로, 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 별도등기. 토지에 별도등기가 있으나 매각물건명세서에는 효력이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최저가가 아니라 221,309,200원을 출발점으로 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 220,758,280원·220,350,796원으로 거의 줄지 않습니다.
- 시세 최신화. 확인된 실거래가 2022년 2건뿐이므로 2026년 입찰 판단에는 최신 실거래·매물 호가 대조가 필요합니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 실제 임차인 1명의 대항력과 보증금 미배당 문제를 전제로 자금계획과 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류 권리와 별도로 체납세액·관리비 등 매각대금 외 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.078억짜리 물건”이 아니라 “약 2.2억짜리 구조”
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 220,000,000원에서 107,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 송주영의 보증금이 219,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액이 113,509,200원이어서, 매수인의 실질취득은 221,309,200원입니다.
더 유찰돼도 상황은 거의 같습니다. 3회 유찰 가정 실질취득 220,758,280원, 4회 유찰 가정 220,350,796원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 확약서가 대항력까지 실질적으로 제거하는지, 그리고 약 2.2억원의 실질취득가가 현재 시세에 비해 충분한지입니다. 제공된 2022년 실거래 평균 282,500,000원보다는 낮지만 표본이 오래되고 2건뿐이라는 점까지 감안하면, 가격은 여지가 있으나 권리 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
