인천지방법원 2025타경513448. 부평동 메트로시티 101동 404호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 송연숙이며 2019.05.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 175,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2019.06.13 설정된 김명각의 근저당권 105,000,000원입니다. 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서보다 임차권입니다. 박정식은 2019.05.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.04.25로, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 96,530,000원으로 배당을 기계적으로 계산하면 집행비용 2,137,540원을 뺀 94,392,460원만 우선변제되고 80,607,540원이 남습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박정식 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 500-6 메트로시티 101동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 중 4층 |
| 소유자 | 송연숙 (2019.05.24 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2015.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2019.06.13 김명각 근저당권입니다. 박정식은 2019.05.24 전입·점유를 시작해 기준권리보다 앞서고, 확정일자도 2019.04.25이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023.07.12이지만, 등기 내용에 기존 전입·점유·확정일자가 명확히 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정식 | 2019.05.24 | 2019.04.25 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
| 강금운 | 2024.06.04 | - | - | 대항력 없음 |
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가는 96,530,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 숫자는 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 확약을 무시한 기계적 권리계산에서는 현재 회차의 낙찰가 96,530,000원에 임차보증금 부족분 80,607,540원이 더해져 총 부담이 커지는 구조입니다. 3회 유찰 시에도 부족분은 109,045,278원, 4회 유찰 시에는 128,951,695원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인의 미배당액은 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 박정식 임차권에 관한 말소동의 확약이 있어 그 구조적 부담이 실질적으로 제거됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정 · 확약 반영 전 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 임차인 박정식 보증금 | 175,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 근저당권 · 김명각 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 862,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박정식 보증금은 94,392,460원 배당되고 80,607,540원이 부족합니다. 이 부족분은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 박정식 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 굴다리오거리 남동측 인근에 위치하며 주변에는 업무시설·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 4층 404호입니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 남측 도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 박정식 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 제출 범위와 말소 조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 박정식 외에 강금운의 전입이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의 대상인지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 부평구·국민건강보험공단·부천시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고, 인근 오피스텔의 현재 매매·임대 수준과 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 197,000,000원에서 두 번 유찰돼 96,530,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리구조를 보면 먼저 봐야 할 숫자는 할인율이 아니라 박정식 보증금 175,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 80,607,540원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 위험이 실질적으로 0원이 된다는 점이 결정적입니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 검증입니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔의 현재 시장가치와 점유·세금 문제를 함께 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
