인천지방법원 2025타경513465. 인천 서구 심곡동 태남렉스빌 4동 지층 비01호, 전용 59.73㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최다형으로 2022년 4월 22일 매매를 원인으로 2022년 4월 25일 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 5월 3일 등기된 유아찬의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 7일, 확정일자는 2022년 3월 8일, 전입·점유개시는 2022년 4월 15일이고 보증금은 100,000,000원입니다.
현재 사건의 말소기준은 2025년 10월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 유아찬의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 매각대금 4,900만원만으로는 보증금 전액을 돌려줄 수 없습니다. 그래서 최저가만 보고 “51% 할인”이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 298-17 태남렉스빌 제4동 제지층 제비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.73㎡ · 철근콘크리트조 4층 내 지층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최다형 (2022.04.25. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현 소유권은 2022년 4월 25일 최다형에게 이전됐고, 임차인 유아찬은 그보다 앞선 2022년 4월 15일 전입·점유를 시작했습니다. 2024년 5월 3일에는 보증금 1억원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 반면 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025년 10월 30일입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서는 권리로 분류돼 매수인 인수 대상입니다. 이후 2025년 11월 12일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유아찬 | 제지층 비01호 59.73㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2022.04.15 · 확정 2022.03.08 | 대항력 有 우선변제 · 승계 없음 |
② 핵심 계산 — 4,900만원 낙찰이어도 총 부담은 1억원 수준
현재 회차 매각가를 49,000,000원으로 놓은 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,282,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인 유아찬에게 47,718,000원이 배당됩니다. 보증금 1억원 중 나머지 52,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 52,282,000원 | 101,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 101,017,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 76,822,180원 | 100,832,180원 |
회차가 내려가도 총 부담은 약 1억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 물건은 “다음 유찰을 기다리면 더 싸지는 구조”가 아니라, 낙찰가 감소분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
태남렉스빌4동 전용 59.73㎡ 실거래는 2건 확인됩니다. 2022년 4월 지층 거래가 100,000,000원, 2024년 10월 2층 거래가 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 2024년 10월 거래 한 건을 기준으로 135,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 거래 추세는 +35.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.73㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 59.73㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.73㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
표면 최저가 4,900만원은 최근 12개월 거래가 1.35억원의 36.3%에 불과하지만, 그 비율은 이 사건의 경제적 실체를 설명하지 못합니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 1억원으로 보면 최근 2층 거래 1.35억원보다는 낮지만, 동일 면적·동일 지층의 2022년 거래가 1억원과 거의 같습니다. 즉 “4,900만원짜리 급매”가 아니라 지층 과거 거래가 수준의 취득 구조로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 유아찬 보증금 | 100,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 임차인 보증금 부족분 52,282,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 배당 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 서구청역 남동측 인근으로, 공동주택·다세대주택·근린생활시설·관공서 등이 소재하며 제반 환경 여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물의 지층 비01호이며 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,260,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형이고 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 태남렉스빌4동은 10세대 규모이고 2002.04.13 준공됐습니다. 본건은 지층이어서 최근 2층 거래와 직접 비교할 때 층 차이를 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총 부담을 계산. 현재 회차는 49,000,000원 낙찰가에 룰상 인수 52,282,000원이 붙어 단순 합산 101,282,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 34,300,000원, 4회 유찰 시 24,010,000원으로 내려가도 인수액이 각각 66,717,400원·76,822,180원으로 늘어 총 부담은 약 1억원 수준에 머뭅니다.
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 임차권 말소 범위와 대항력 포기 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 지층 시세를 별도로 판단. 최근 거래 135,000,000원은 2층이고, 확인된 동일 지층 거래는 2022.04의 100,000,000원입니다.
- 배당·세금 재확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 1억원 보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1억원이 두 번 유찰돼 4,900만원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금도 정확히 1억원입니다. 현재 회차에서는 미배당 52,282,000원이 인수로 계산되고, 추가 유찰 때도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커집니다. 그래서 이 물건의 경제적 기준점은 4,900만원이 아니라 실질취득 약 1억원입니다.
최근 2층 실거래 1.35억원보다는 낮지만, 본건과 같은 지층의 2022년 거래는 1억원이었습니다. 여기에 지층 다세대의 환금성과 대항력 임차권 확인 부담이 겹칩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지는 않습니다. 가격만 보면 할인처럼 보이고, 권리까지 합치면 1억원 수준. 이 물건은 확약서의 실제 효력이 확인되기 전까지 보수적으로 접근할 사건입니다.
