춘천지방법원 2025타경30534. 평창군 대관령면 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층 디-330호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사라마다골프앤드호텔이고, 말소기준권리는 2024.04.16. 설정된 폰드그룹주식회사 채권최고액 300,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
권리 측면에서는 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 104,860,000원으로 감정가 214,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 현재 시세를 직접 비교할 실거래 기준이 없어, “감정가 대비 절반”이라는 사실만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 관광휴양지대 내 생활숙박시설이고 이미 2회 유찰된 상태이므로, 가격보다 먼저 실제 이용·운영·환금 조건을 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층 디-330호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제3층 디-330호 · 통칭 3066호 |
| 소유자 | 주식회사라마다골프앤드호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 폰드그룹주식회사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 사항이 없고, 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 2024.04.16. 폰드그룹주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.07.28. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.08.06. 국민건강보험공단 압류는 2025.08.08. 해제되어 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증이 먼저
감정가는 214,000,000원, 현재 최저매각가는 104,860,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기에는 이 물건과 관련된 과거 거래가로 2019년 213,577,500원, 2023년 213,577,600원이 확인되지만, 이는 현재 시점의 시장가격을 대신하는 자료가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,268,040원 |
| 1. 근저당 · 폰드그룹주식회사 | 300,000,000원 | 102,591,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,860,000원을 가정하면 집행비용 2,268,040원을 제외한 102,591,960원이 폰드그룹주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 197,408,040원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 197,408,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 228,319,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 249,943,465원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 4층 철근콘크리트 건물 중 3층 디-330호입니다. 명세서상 이 호실은 통칭 3066호로 표기되어 있습니다.
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리 ‘송천교’ 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 호텔·단독주택과 농경지·임야가 혼재하는 면소재지 주변 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 영동고속국도 대관령IC까지 차량으로 약 10분 거리로, 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 도로·설비. 남측 왕복 2차선 도로와 연결되고, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며, 일부 토지는 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 생활숙박시설이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 거래 가능성과 운영 조건을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 표기 확인. 등기상 디-330호가 통칭 3066호로 표기되어 있으므로 현장·관리주체에서 동일 호실 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 등 미납 확인. 매각물건명세서에도 관리비 등 미납 여부는 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 권리 인수. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 214,000,000원 대비 최저가 104,860,000원이라는 할인율만 보지 말고, 유사 생활숙박시설의 실제 거래가격과 매도 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 이미 2회 유찰된 물건입니다. 추가 유찰 시 최저가는 73,402,000원, 51,381,400원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 자금 계획을 구분해 볼 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가 내용과 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 평가는 보수적으로”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 임차인이 없고, 말소기준인 폰드그룹 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
다만 가격에서는 다른 결론이 필요합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 현재 실거래 시세 비교 없이 감정가 할인율만으로 “싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 생활숙박시설이라는 용도, 관광휴양지대 입지, 두 차례 유찰 이력을 함께 고려하면 이 사건은 권리보다 가격 검증과 환금성 확인이 승부처입니다.
