춘천지방법원 2025타경30534. 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 제1(호텔)동 3층 D-330호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라마다골프앤드호텔이고, 말소기준은 2024년 4월 16일 폰드그룹주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2025년 7월 28일 폰드그룹 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2023년 설정됐던 다수의 근저당권은 2024년 4월 2일 해지로 이미 말소됐고, 2025년 8월 6일 국민건강보험공단 압류 역시 2025년 8월 8일 해제돼 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 없다고 명시돼 있어, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층디-330호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 층 / 표기 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 D-330호 · 통칭 3066호 |
| 소유자 | 주식회사라마다골프앤드호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 73,402,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 말소기준 | 300,000,000원 / 2024.04.16 폰드그룹주식회사 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없고, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 말소기준권리인 폰드그룹주식회사 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 73,402,000원으로 감정가 214,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 본건은 아파트가 아니라 생활숙박시설입니다. 또한 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에 대한 시장의 보수적인 반응을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 228,319,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 249,943,465원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 35,966,980원 | 34,919,574원 | 265,080,426원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 폰드그룹주식회사의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 매각가를 73,402,000원으로 가정하면 실질취득액 역시 인수 0원을 더한 73,402,000원입니다. 다만 이 금액이 현 시세보다 낮은지 여부는 감정가 대비 비율만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,721,236원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 폰드그룹주식회사 | 300,000,000원 | 71,680,764원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게 71,680,764원이 배당되고, 228,319,236원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 ‘송천교’ 남동측 근거리에 위치하며, 본건 호텔과 단독주택을 제외하면 농경지 및 임야가 형성된 면소재지 주변 관광휴양지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 영동고속국도 대관령IC까지 차량으로 약 10분 거리에 있어 제반 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 D-330호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사의 부정형 숙박시설부지이며, 남측 왕복 2차선 도로와 연결됩니다. 토지 용도지역은 계획관리지역이고 제2종지구단위계획구역입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 표기 확인. 등기·매각 대상은 3층 D-330호이며 통칭 3066호로 표기됩니다. 현장 표찰과 실제 점유 호실을 반드시 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 등 미납 여부는 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 입찰 전 관리주체를 통해 미납 내역을 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 현재 숙박시설로 이용 중인 만큼 실제 운영주체, 객실 관리 방식, 사용·수익 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 최저가가 감정가의 34.3%라도, 그 비율 자체가 현 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 관리비 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리구조입니다. 2024.04.16 폰드그룹주식회사 근저당권이 말소기준이고, 과거 근저당과 압류는 이미 말소됐습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 임차인도 없어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 214,000,000원의 감정가에서 3회 유찰돼 73,402,000원까지 내려왔지만, 본건은 생활숙박시설이고 3회 유찰된 이력이 있습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리기보다, 실질취득 73,402,000원이 실제 이용가치와 환금성에 맞는지를 확인한 뒤 접근하는 편이 타당합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
