청주지방법원 2025타경361. 충주시 신니면에 소재한 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 대상물건 5·8~13은 버섯재배사(작물재배사), 대상물건 6은 숙소 등, 대상물건 7은 연구실 등으로 이용 중입니다. 등기 건물 표시는 충청북도 충주시 신니면 견학리 471-2·472-3 제가동호이며, 소유자는 농업회사법인주식회사코리아팜입니다.
등기 권리의 기준점은 2024.02.29 충주야현신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그보다 앞선 삼왕새마을금고 780,000,000원 근저당과 김완기 350,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 김혜란 근저당 350,000,000원, 충주시 압류, 경매개시결정, 충북신용보증재단 가압류 42,500,000원은 말소기준권리 뒤에 놓입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경361 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 마수리 163-19 |
| 등기 건물 표시 | 충청북도 충주시 신니면 견학리 471-2, 472-3 제가동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배사(작물재배사) · 숙소 등 · 연구실 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사코리아팜 |
| 감정가 / 최저가 | 1,895,727,260원 / 1,213,266,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 1,034,174,853원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 임야 · 244㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 4,880원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2023.10.31 설정된 삼왕새마을금고·김완기 근저당은 2024.02.29 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 충주야현신용협동조합 근저당입니다. 2024.03.06 김혜란 근저당과 2026.01.12 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.12.11 충주시 압류는 2025.12.17 해제돼 2025.12.19 말소됐습니다.
② 임차관계 — 전입은 빠르지만 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상철 | 목적물 5번 전부 | 2023.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
윤상철은 주민등록등본상 전입자로 확인되고 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 목적물 5번은 버섯재배사로 이용 중이므로, 실제 주거 여부와 점유 형태를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,213,266,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 970,612,800원(감정가 51%), 4회 유찰 시 776,490,240원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 버섯재배사·숙소·연구실과 토지가 결합된 물건이고, 농지취득자격증명 및 공부와 현황 차이까지 있습니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금도 미상이므로 유찰률 자체를 곧바로 가격 메리트로 환산할 근거는 부족합니다. 응찰 판단에서는 최저가보다 먼저 실제 인수 가능액과 물건별 이용·허가·원상회복 부담을 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,213,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,532,660원 |
| 1. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,198,733,340원 |
| 2. 근저당 · 김혜란 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 1,592,500,000원, 채권자 배당액은 1,198,733,340원, 미배당액은 393,766,660원입니다. 신청채권 청구액 1,034,174,853원은 현재 회차 시뮬레이션에서는 충족되는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 윤상철의 보증금도 미상이므로 매수인 인수액을 최종 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 신니면 마수리 소재 “마제마을” 남동측 인근으로, 주위는 농경지가 주를 이루는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건 1~4까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 대중교통이 왕래하는 지방도가 경유합니다.
- 이용상태. 대상물건 5·8~13은 버섯재배사(작물재배사), 6은 숙소 등, 7은 연구실 등으로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 제한보호구역(폭발물관련:1km)이 포함되고, 일부에는 준보전산지가 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지는 임야 244㎡, 토지이용상황은 도로등, 완경사·부정형·세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 대상물건 1·4는 지목이 각각 임야와 과수원이나 도로로 이용 중이고, 대상물건 2·3은 각각 전과 과수원이나 일단으로 버섯재배사 부지의 전기타로 이용 중입니다.
- 매각 제외. 타인 소유로 추정되는 수변전설비와 공조설비는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 윤상철 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 주거 여부와 점유 목적을 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 일괄매각 목록 2·3·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 원상회복의무를 부담할 수 있다는 비고가 있으므로 실제 현황과 허가·전용 관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 도로 이용, 버섯재배사 부지 이용 등 공부상 지목과 현황이 다른 부분을 감정평가서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 제외 설비 범위. 타인 소유로 추정되는 수변전설비·공조설비가 매각 제외이므로 영업·시설 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 64%라는 할인율보다 선순위 전입자 인수 가능액과 농지·시설 리스크를 먼저 금액화한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 먼저 확인할 것은 인수와 취득조건”
이 사건은 등기만 보면 기준권리 이후의 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 윤상철의 2023.11.23 전입이 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자·실제 주거관계가 미상이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 현황과 공부 차이, 원상회복 가능성, 매각 제외 설비까지 겹칩니다.
따라서 현재 최저가 1,213,266,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 ① 윤상철의 대항력·보증금 확인 → ② 농지취득자격 및 원상회복 검토 → ③ 제외 설비와 실제 이용상태 점검 → ④ 그 뒤에 가격 판단입니다. 불확실성을 그대로 둔 채 최저가만 보고 입찰하기에는 권리 외 리스크가 많습니다.
