부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513499 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 22.14㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

76,860,000원 7,686만 감정가 122,000,000원

감정가의 63% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 59,780,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

597만원

최저가의 10% · 5,978,000원

실거래 대비

▲ 4.7% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 7,344만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 1억원 중 약 4,169만원 인수 위험이 있는 권리 주의형 물건입니다.

가격 최저가 59,780,000원이나 실질취득은 인수금 41,696,040원을 포함해 약 101,476,040원 수준
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 5,978,000원 · 인수 예상 41,696,040원
리스크 임차권등기 대항력 임차인 존재. 주택도시보증공사 말소동의 확약은 임차권등기 말소 관련 확인 필요

한 줄 평 운서역 인근 오피스텔로 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 임차인의 인수 위험입니다. 임차보증금 100,000,000원 중 배당 부족분 41,696,040원이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있습니다.

감정가 / 최저가

122,000,000원
59,780,000원

2회 유찰

실질취득 예상

101,476,040원

최저가+인수액

매수인 인수

41,696,040원

임차보증금 부족분

핵심지표

대항력 임차권

우선변제권 존재

인천지방법원 2025타경513499. 인천 중구 운서동 프라임시티1 7층707호 오피스텔입니다. 전용 22.14㎡ 주거용으로 이용 중이며, 감정가는 1억2,200만원에서 2회 유찰 후 최저매각가가 5,978만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기가 존재하고, 임차인은 보증금 1억원에 대해 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513499
소재지	인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 7층707호
물건종류 / 이용	집합건물(오피스텔) · 주거 이용
소유자	노재호
감정가 / 최저가	122,000,000원 / 59,780,000원
매각기일	2026.09.02
청구금액	100,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
박광영	100,000,000원	有	有	41,696,040원 가능

임차인은 2020.07.13 전입, 2020.06.09 확정일자를 갖춘 주택임차권등기권자입니다. 배당요구를 했으나 최저매각가 기준 배당금은 58,303,960원으로 계산되어 보증금 부족분 41,696,040원이 발생합니다. 해당 부족분은 매수인이 인수하는 구조가 될 수 있어 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,476,040원
임차인 박광영 보증금	100,000,000원	58,303,960원
주택도시보증공사	100,000,000원	0원
경기신용보증재단 근저당	23,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 인수금 포함 실질취득은 약 1.01억원입니다.

⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 이는 임차권등기 말소 관련 사항으로 확인되며, 임차보증금 인수 위험 판단은 임차권 권리관계와 배당 결과를 기준으로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 운서역 인근으로 업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 공항철도 운서역 및 노선버스 이용이 가능합니다.
용도. 일반상업지역 내 오피스텔로 이용 중입니다.
환금성. 역세권 오피스텔이나 임대수요와 권리 부담을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 최저가 5,978만원만 보면 안 되고 인수 가능 보증금 4,169만원을 더해 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 임차인의 대항력·우선변제권 행사 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
명도 검토. 임차권 관련 절차와 점유 상태를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 숫자를 보여주지만, 경매 투자에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 최종 부담액입니다. 임차권등기 임차인의 보증금 부족분 약 4,169만원을 고려하면 실질취득가는 약 1억150만원 수준입니다. 권리 확인 없이 저가 낙찰만 노리기보다는 임차권 인수 여부와 확약 내용을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권 인수가 핵심 — 인천 운서동 프라임시티1 707호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	1억 2,200만원
2	2026-07-30	유찰	8,540만원
3	2026-09-02	대기	5,978만원