인천지방법원 2025타경513505. 인천 미추홀구 주안동 1062-3, 통칭 ‘영전연립’의 1층 101호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 34.32㎡입니다. 현재 소유자는 김세원으로, 2022.05.02 매매를 원인으로 2022.06.02 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임병현의 104,000,000원 주택임차권을 어떻게 볼 것이냐에 있습니다.
임병현은 2022.10.14 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2022.10.06입니다. 주택임차권등기는 2023.11.30 접수됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025.07.01 국민건강보험공단 압류이므로 임차권의 전입이 그보다 빠르고, 매각물건명세서 역시 인수권리로 적시하고 있습니다. 현재 최저가 34,790,000원 기준 단순 배당계산에서는 보증금 중 33,763,780원만 배당되고 70,236,220원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513505 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1062-3 1층101호 · 인주대로504번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.32㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 김세원 · 2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그리고 확약
현재 권리분석의 중심은 을구 9번 임병현의 주택임차권입니다. 보증금은 104,000,000원이고 전입·점유일은 2022.10.14, 확정일자는 2022.10.06입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 전입일이 데이터상 말소기준일인 2025.07.01보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있으며 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 됩니다. 다만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임병현 | 1층 101호 34.32㎡ 전부 | 2022.10.14 / 2022.10.06 | 104,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임병현 본인의 임차권등기입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3,479만원을 기준으로 본다
영전빌라(다동) 전용 34.32㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.05 1층 120,000,000원, 2022.06 2층 58,000,000원이며 평균은 89,000,000원입니다. 최신 거래는 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 34.32㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 34.32㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 평균 | 34.32㎡ | 2건 | 89,000,000원 |
확약을 적용하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 34,790,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균으로 제시된 89,000,000원의 39.1%입니다. 최신 거래 58,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이는 대항력 인수형이 아니라, 확약으로 주된 인수가 실질적으로 제거된 뒤 가격 메리트가 살아나는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,220원 |
| 1. 임차인 임병현 보증금 | 104,000,000원 | 33,763,780원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임병현 보증금 부족분은 70,236,220원입니다. 이 금액은 원칙상 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 적용하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 승기사거리 남동측 인근. 주변은 유사 다세대주택과 단독주택이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 1989.01.31 사용승인된 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 1층 101호입니다. 위생·상하수도·가스·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 노폭 약 3~4미터 골목길을 이용해 서측 노폭 7~8미터 도로로 통행합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·지적재조사사업지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 161.0㎡, 사다리형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 출입문에 전기요금 독촉고지서와 각종 우편통지문이 부착돼 장기폐문 상태로 보인다는 감정 참고사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심은 주택도시보증공사 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약의 적용대상·말소조건이 을구 9번 임차권과 정확히 일치하는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 단순 배당상 미배당 보증금은 70,236,220원이지만, 확약이 유효하게 적용될 경우 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2건이며 2022년 거래입니다. 34,790,000원이 과거 거래 대비 낮더라도 현재 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.6회·낙찰률 16.67%라는 경매 통계는 재매각 속도가 느릴 수 있음을 시사합니다.
- 장기폐문 상태. 전기요금 독촉고지서와 우편물이 부착된 장기폐문 상태로 감정됐으므로 현장 점유상태와 내부 관리상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.04억 임차권보다 중요한 한 장의 확약”
이 사건을 표면만 보면 최저가 34,790,000원에 보증금 104,000,000원의 대항력 임차인이 있어 피해야 할 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 70,236,220원의 보증금이 남는 것도 맞습니다. 그러나 매각물건명세서에는 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 34,790,000원입니다.
가격만 보면 최근 실거래 평균 89,000,000원의 39.1%이고 최신 거래 58,000,000원보다도 낮아 분명한 할인 구간입니다. 다만 1989년 사용승인, 6세대 소규모 다세대, 평균 2.6회 유찰, 낙찰률 16.67%라는 낮은 환금성은 가격 할인만큼이나 중요한 변수입니다. 확약이 유효하면 권리는 풀리지만, 최종 승부처는 환금성과 현장상태입니다.
