인천지방법원 2025타경513514. 숭의동 삼성아트빌2차B동 5층 501호, 전용 45.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가 116,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 56,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 전효민은 2022.06.03 전입, 2022.05.06 확정일자, 보증금 160,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 말소기준인 2023.02.07 압류보다 전입이 앞서므로 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저가 56,840,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,423,120원을 먼저 제외하고, 전효민에게 55,416,880원이 배당됩니다. 그 결과 보증금 부족분 104,583,120원이 남습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조라, 유찰 횟수가 늘어도 매수인의 경제적 취득원가는 크게 내려가지 않습니다. “감정가의 49%”라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 183-34 5층501호 · 경인로34번길 33-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.82㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 |
| 현황 | 다세대주택 · 본 건은 B동 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.28 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력
등기상 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 이후 2024.02.13 등기된 전효민의 주택임차권, 2025.10.31 강제경매개시결정, 2025.11.14 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 전효민은 임차권등기일보다 앞선 2022.06.03 전입과 2022.06.07 점유개시, 2022.05.06 확정일자를 갖고 있어 등기의 말소 여부만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 전효민 제5층 제501호 45.82㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.06.03 / 2022.05.06 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 전효민은 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 전효민과 별개의 중복 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
삼성아트빌2차B동은 8세대 규모이고, 전용 45.82㎡로 확인되는 거래는 두 건입니다. 최신 거래는 2022.06 5층 160,000,000원, 다른 거래는 2021.10 2층 75,000,000원이며 비교 평균은 117,500,000원입니다. 최신 거래 자체도 2022.06이라 현재 가격을 판단할 때 거래 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 45.82㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 45.82㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 평균 | 45.82㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
표면 최저가 56,840,000원은 비교 평균의 48.4%지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 160,000,000원이기 때문입니다. 실제 경제적 취득원가는 약 160,000,000원 수준으로 고정되는 구조이고, 이는 비교 평균 117,500,000원보다 높으며 최신 거래 160,000,000원과도 같은 수준입니다. 따라서 “5,684만원에 사는 다세대”가 아니라 “약 1.6억원을 부담할 수 있는 사건”으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 임차인 전효민 보증금 | 160,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 전효민 보증금 중 104,583,120원이 미배당으로 남아 매수인 인수 위험이 됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 104,583,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 121,328,184원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,851,600원 | 133,049,729원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의2동행정복지센터 남동측 인근으로, 주상복합·공동주택·단독주택 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호로, 외벽 드라이비트·내벽 벽지 및 타일·샷시 이중창이며 위생설비와 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형의 다세대주택 건물부지로 인접도로와 대체로 등고하며 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역이며 공시지가는 1,404,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼성아트빌2차B동은 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래도 2건으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득원가부터 계산. 최저가 56,840,000원이 아니라 전효민 보증금 부족분 104,583,120원을 함께 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 전효민의 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 전입·점유 상태 확인. 전효민의 전입일은 2022.06.03, 점유개시일은 2022.06.07로 확인돼 말소기준 2023.02.07보다 앞섭니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차에서는 전효민에게 55,416,880원만 배당되고 104,583,120원이 부족합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 매각가가 내려가도 인수액이 121,328,184원·133,049,729원으로 늘어나는 구조입니다.
- 시세 보수적 적용. 비교 평균은 117,500,000원이지만 최신 거래가 2022.06이라 현재 가격 판단에는 거래 시차를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.6억 보증금”이 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가 116,000,000원의 49%인 56,840,000원까지 내려왔습니다. 하지만 전효민의 대항력 있는 보증금은 160,000,000원이고 현재 예상 인수액만 104,583,120원입니다. 유찰이 한 번 더 진행돼 입찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어날 뿐이라, 실질취득은 약 160,000,000원 수준에서 쉽게 내려오지 않습니다.
비교 평균 117,500,000원보다 높고 최신 확인 거래 160,000,000원과도 같은 수준이라, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 8세대 다세대라는 제한된 환금성과 두 차례 유찰까지 겹칩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 확인할 포인트지만, 대항력 포기까지 명확히 확인되기 전에는 인수 0원으로 취급해서는 안 됩니다. 결론은 단순합니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 낮지 않은 사건입니다.
