인천지방법원 2025타경513549. 인천 서구 당하동 천우명가 비103동 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 181,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,690,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 이 사건에서 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 말소기준권리와 임차인의 선후관계입니다. 말소기준은 2022.03.10. 안산세무서장의 국 압류이고, 고기영의 주민등록·점유개시는 2020.11.24., 확정일자는 2020.10.14.로 더 빠릅니다. 따라서 고기영은 조사상 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다.
보증금은 140,000,000원입니다. 현재 회차 88,690,000원에 매각된다는 배당 시나리오에서는 집행비용 1,996,420원을 먼저 제한 뒤 고기영에게 86,693,580원이 배당되고, 53,306,420원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 최저가 88,690,000원에 이 미배당액을 더한 경제적 부담이 생기는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있어, 정확도 규칙상 고기영 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-16 천우명가 비103동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청마로93번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 4층 401호 · 50.25㎡ |
| 현재 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.12.08. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 / 규모 | 천우명가(103,104동) · 24세대 · 2012.11.16. 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022.03.10. 이전 임차인
등기부의 과거 남인천농업협동조합·농협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2022.03.10. 갑구 5번 국 압류입니다. 같은 날 갑구 6번 압류, 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류, 2023.01.09. 고기영 주택임차권등기, 2025.11.03. 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기 자체의 소멸과 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 문제는 별개이므로, 고기영의 2020.11.24. 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건의 본래 위험요소입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고기영 4층 401호 50.25㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.24. | 2020.10.14. | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.01.09. | 실질 0원* 룰상 53,306,420원 |
| 정지우 | 2025.08.05. | 미상 | 미상 | 조사상 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 조사상 인수 없음 |
조사된 임차인·점유자는 2명입니다. 고기영은 전입·점유 및 확정일자와 보증금이 확인되고, 말소기준권리보다 선순위입니다. 정지우는 2025.08.05. 전입으로 말소기준권리인 2022.03.10.보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없는 것으로 판단돼 있습니다. 다만 정지우의 보증금과 확정일자는 미상이므로, 고기영 임차권에 대한 확약을 정지우에게까지 적용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
이 사건은 본래 대항력 임차인이 있어 최저가만으로 가격을 비교하면 안 되는 유형입니다. 다만 고기영 임차권의 말소동의 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 실질 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 88,690,000원입니다. 이를 최근 시세와 비교하면 최근 12개월 평균 204,000,000원의 43.5%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 거래 추세는 과거 대비 +27.0%로, 하락 추세 데이터도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 55.00㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 53.99㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2023.04 | 50.98㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 45.63㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 55.00㎡ | 3 | 131,500,000원 |
| 2022.04 | 50.98㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 55.00㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 50.25㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 204,000,000원 |
전체 8건 평균은 171,437,500원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 204,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 확약을 반영한 실질취득 88,690,000원은 최근 12개월 평균의 43.5%입니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효범위가 확인된다는 전제에서는 가격 격차가 큰 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 고기영 보증금 | 140,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 고기영 보증금의 미배당액은 53,306,420원이며, 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 등재된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 동측 인근의 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 전철역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 철도보호지구, 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 거래 표본. 천우명가(103,104동)는 24세대이며 제공된 실거래 표본은 8건입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 지자체 도면과 탐문조사 등을 종합해 통상적인 내부 인테리어·관리상태를 전제로 감정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 고기영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인 인수위험을 제거하는 핵심이므로 문구·조건·적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 정지우 점유관계 확인. 2025.08.05. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약은 고기영에게만 적용됩니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 확약 반영 시 실질취득은 88,690,000원이고 최근 12개월 평균 204,000,000원의 43.5%입니다. 확약이 흔들리면 룰상 53,306,420원의 인수 위험을 다시 더해 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 실제 인테리어·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인 확인. 예상배당표는 당해세·최우선변제 등이 실제 결과에 미치는 영향을 모두 확정한 값이 아니므로 배당요구 종기 관련 원본서류와 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 확약서가 살아 있을 때만 온전하다”
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 88,690,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 204,000,000원의 43.5%입니다. 최근 거래 추세도 +27.0%여서 숫자만 보면 가격 격차가 큽니다. 그러나 권리구조의 출발점은 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 고기영의 미배당액은 53,306,420원입니다.
이 위험을 사실상 0원으로 바꾸는 근거가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약을 반영하면 실질취득은 88,690,000원으로 내려가 최근 시세 대비 분명한 가격 여지가 생깁니다. 반대로 확약의 조건이나 효력이 매수인에게 그대로 적용되지 않는다면 이 사건은 다시 대항력 임차인 인수형으로 돌아갑니다. 더구나 확약 범위 밖에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 정지우 점유관계가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서와 점유관계를 확인하기 전까지 권리확정은 보류”입니다.
