춘천지방법원 2025타경30555. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 제1(호텔)동 4층 에이-425호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서의 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설) 단위세대입니다. 소유자 장명규가 2018.11.16 소유권을 취득했고, 같은 날 새인천새마을금고가 채권최고액 115,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2024.08.21 포천세무서장의 압류가 들어왔고, 2025.08.18 새인천새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30555 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층에이-425호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 4층에이-425호 |
| 소유자 | 장명규 · 2018.11.16 소유권이전 · 거래가액 213,512,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 74,431,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새인천새마을금고 / 62,174,133원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.11.16 접수된 새인천새마을금고 근저당권 115,700,000원입니다. 2024.08.21 압류와 2025.08.18 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정된 권리로, 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 역시 인수권리를 별도로 명시하지 않았습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 74,431,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 43,008,758원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 64,936,131원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 36,471,190원 | 35,414,709원 | 80,285,291원 |
현재 회차에서는 신청채권 62,174,133원에 대해 배당 계산상 72,691,242원이 배정돼 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 4회 또는 5회 유찰 시에는 배당액이 각각 50,763,869원, 35,414,709원으로 낮아져 신청채권이 충족되지 않습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,739,758원 |
| 1. 근저당 · 새인천새마을금고 | 115,700,000원 | 72,691,242원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,431,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 115,700,000원 중 72,691,242원이 배당되고 43,008,758원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 올림픽기념공원 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 유사 숙박시설·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설) 단위세대로 이용 중이며, 공동위생설비·냉난방설비·소방설비·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단지의 대체로 평탄한 부정형 토지로 숙박시설 건부지이며, 주위로 아스콘포장도로가 소재합니다.
- 규제. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며, 일부 토지는 가축사육제한구역과 관련됩니다.
- 공시지가. 145,400원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 현장 점유자와 계약관계 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 매각물건명세서에도 관리비 등 미납 여부는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교치가 없습니다. 최저가 74,431,000원만 보고 가격 우위를 단정하지 말고 유사 생활숙박시설 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 실제 이용·운영 방식과 관련 조건을 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당 43,008,758원은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 환금성과 가격 검증이 핵심
권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.11.16 새인천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
반면 현재 회차는 이미 3회 유찰돼 최저매각가가 74,431,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 시세가 제시되지 않았고, 감정평가상 생활숙박시설인 데다 임대관계도 조사되지 못했습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”를 동일하게 보면 안 되는 물건입니다. 권리는 정리돼 있지만, 최종 판단의 중심은 실제 점유·관리비·운영여건·유사 물건 시세와 환금성 확인에 있습니다.
