춘천지방법원 2025타경30555. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 제1(호텔)동 4층 A-425호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설) 단위세대입니다. 소유자 장명규는 2018년 거래가액 213,512,500원에 소유권을 취득했고, 같은 날 새인천새마을금고가 채권최고액 115,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2024년 포천세무서장 관련 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가 217,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 생활숙박시설이라는 이용형태와 2회 유찰 이력, 임대관계 별도 확인 필요성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30555 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층에이-425호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) 단위세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층건 내 4층에이-425호 |
| 소유자 | 장명규 · 2018.11.16 소유권이전 · 거래가액 213,512,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 62,174,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.11.16 설정된 새인천새마을금고 근저당권 115,700,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 106,330,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 74,431,000원, 4회 유찰 시 52,101,700원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율만으로 시장가 대비 저평가라고 판정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 11,658,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 43,008,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 64,936,131원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 새인천새마을금고 | 115,700,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 11,658,620원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평창군 대관령면 횡계리 소재 올림픽기념공원 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 유사 숙박시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용. 숙박시설(생활숙박시설) 단위세대로 이용 중이며, 공동위생설비·냉난방설비·소방설비·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단지의 대체로 평탄한 부정형 토지로 숙박시설 건부지이며, 본건 주위로 아스콘포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며, 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 실제 객실 사용상태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 운영상태. 실제 숙박 운영 여부와 운영 방식, 관련 계약관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비. 매각물건명세서에 관리비 등 미납 여부는 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 가격검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·유사 생활숙박시설의 실제 거래·수익성과 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 11,658,620원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격·운영 검증은 별개”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018년 새인천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 좋은 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 실거래 시세가 없고, 실제 이용은 생활숙박시설이며 임대관계도 감정 당시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 운영·점유상태와 시장가격 검증입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
