93,100,000원
인천지방법원 2025타경513558. 주안동 엔에스파크 8층 804호, 전용 81.01㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김한빈은 2020년 4월 18일 매매를 원인으로 2020년 7월 14일 소유권을 취득했고 거래가액은 174,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가 190,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 모습이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 기천호 임차인의 선순위 대항력입니다.
기천호의 임대차계약일은 2020년 4월 4일, 확정일자는 2020년 6월 1일, 주민등록과 점유개시는 2020년 6월 30일입니다. 말소기준권리는 2023년 2월 14일 주택도시보증공사의 가압류이므로, 기천호의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구와 우선변제권이 있더라도 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분은 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 엔에스파크 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 81.01㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 8층 804호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김한빈 · 2020.07.14. 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인
등기부의 2015년 한국양봉농업협동조합 근저당 2건과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.14. 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기 자체가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 미회수 보증금 인수는 별개입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기천호 | 2020.06.30 확정일자 2020.06.01 | 174,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 강유미 | 2025.07.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남형 | 2025.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강유미와 김남형의 전입은 2023년 2월 14일 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 기천호는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고 배당요구도 했습니다. 2024년 8월 27일에는 보증금 174,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 시세 비교 — 93,100,000원이 아니라 176,075,800원으로 비교
엔에스파크는 39세대, 2014년 12월 19일 준공입니다. 비교 가능한 거래는 전용 81.01㎡와 83.68㎡에서 2건 확인됩니다. 최저가만 놓으면 비교평균 203,500,000원의 45.7%이지만, 이 물건은 선순위 임차인 인수를 함께 계산해야 하므로 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 83.68㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2021.08 | 81.01㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 176,075,800원은 최신 거래 187,000,000원의 약 94.2%, 비교평균 203,500,000원의 약 86.5%입니다. 최신 거래보다 10,924,200원 낮기는 하지만, 최저가만 볼 때 느껴지는 93,900,000원의 차이와는 전혀 다릅니다. 거래 표본도 2건뿐이어서 가격과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 기천호 보증금 | 174,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기천호의 미배당 보증금은 82,975,800원으로 계산되며 매수인 인수액에 반영됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석암초등학교 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 8층 804호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 12m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,195,000원/㎡이며 토지면적은 658.4㎡입니다.
- 환금성. 엔에스파크는 39세대이고 비교 가능한 매매 표본은 2건입니다. 현재 경매도 2회 유찰된 상태여서 매수층과 거래량을 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 내부는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 93,100,000원이 아니라 현재 기준 176,075,800원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 기천호 보증금 확인. 보증금 174,000,000원, 전입 2020.06.30, 확정일자 2020.06.01, 배당요구 사실과 실제 배당액을 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 확인해야 합니다. 단순 말소동의만으로는 미배당 보증금 인수를 0원으로 보기 어렵습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 여러 건 존재하므로 당해세가 우선 차감되면 기천호 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 175,573,060원, 4회 유찰 시 175,221,142원으로 낙찰가 하락폭만큼 총비용이 줄지 않습니다.
- 강유미·김남형 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 현재 점유와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “176,075,800원 실질취득”을 보라
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 93,100,000원입니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 오피스텔처럼 보이지만, 대항력 있는 기천호의 보증금 174,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당표 기준 미배당액 82,975,800원을 더하면 실제 부담은 176,075,800원입니다.
그 금액은 최신 거래 187,000,000원보다는 낮지만 차이는 10,924,200원입니다. 게다가 39세대, 비교거래 2건, 2회 유찰이라는 환금성 조건과 국세·지방세 압류, 확약서 문언 확인까지 남아 있습니다. 최저가는 크게 내려왔지만 실질취득은 보증금 수준에 고정되는 구조라는 점이 이 사건의 결론입니다. 주택도시보증공사의 확약이 대항력 포기까지 명확히 담고 있는지가 확인되기 전에는 인수 0원을 전제로 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
