부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513565 · 인천지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 16.57㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

54,740,000원 5,474만 감정가 92,000,000원

감정가의 59% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 45,080,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

450만원

최저가의 10% · 4,508,000원

감정가 대비

▼ 40.5% 싸게 매수

감정가 9,200만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮지만 대항력 임차권등기 보증금 인수 가능성이 핵심 위험입니다.

가격 최저가 45,080,000원이나 실질취득은 약 111,211,440원 수준으로 접근 필요
자금 입찰보증금 약 4,508,000원 · 임차인 부족보증금 66,131,440원 인수 가능
리스크 을구 임차권등기 1순위가 말소기준권리 이전으로 매수인 인수 가능

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기(보증금 110,000,000원)가 말소기준권리 이전에 존재해 배당 부족분 66,131,440원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 인수형 물건입니다.

감정가

92,000,000원

평가금액

최저가

45,080,000원

2회 유찰

실질취득 예상

111,211,440원

낙찰가+인수액 기준

인수 위험

66,131,440원

임차인 부족분

인천지방법원 2025타경513565. 인천 부평구 부평동 헤리움 제14층 제1412호 도시형생활주택입니다. 소유자는 강호경이며, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 표면상 최저가는 4,508만원까지 떨어졌지만, 이 사건의 승부처는 임차권등기 인수 여부입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513565 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 부평동 505-2 헤리움 14층1412호
용도 / 이용상태	아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택)
소유자	강호경
감정가 / 최저가	92,000,000원 / 45,080,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 판단에서 가장 중요한 부분은 을구 1순위 주택임차권입니다. 임차인 조민지는 2021년 12월 17일 전입, 2021년 11월 23일 확정일자를 갖고 있으며, 보증금은 110,000,000원입니다. 해당 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매각 후에도 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수
조민지	110,000,000원	有	有	부족분 66,131,440원 가능

② 예상배당표 (최저가 45,080,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,211,440원
임차인 조민지 보증금	110,000,000원	43,868,560원
주택도시보증공사	110,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

최저매각가 45,080,000원 기준 임차인에게 약 43,868,560원이 배당되고, 보증금 부족분 66,131,440원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 실제 부담은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.

배당분배

낙찰가 대비 실질취득

최저가만 보면 저렴하지만 인수금액 포함 시 감정가 수준을 초과합니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권등기 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.

⚠️ 매각물건명세서 인수권리 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

③ 입찰 체크리스트

낙찰가만 보지 말 것. 최저가 45,080,000원이 아니라 인수 가능 보증금까지 포함해 판단해야 합니다.
임차권 말소 여부 확인. 확약서 및 실제 배당 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
실질취득 기준 검토. 현재 조건에서는 약 1.11억원 수준 부담 가능성을 염두에 둬야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 권리분석 결과는 단순 할인형이 아닙니다. 임차권등기 보증금 110,000,000원과 부족분 인수 가능성이 존재하기 때문입니다. 경매에서는 최저가가 아니라 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 구조에서는 가격 메리트보다 인수 리스크 분석이 우선인 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 인수가 핵심 — 인천 부평 헤리움 1412호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 예상배당표 (최저가 45,080,000원 가정)

③ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	9,200만원
2	2026-07-30	유찰	6,440만원
3	2026-09-02	대기	4,508만원