인천지방법원 2025타경513593. 인천 미추홀구 숭의동 진용아이빌 8층 801호, 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 임차인 곽태민의 전입일은 2021.11.29, 확정일자는 2021.11.04로, 말소기준권리인 2023.09.05 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 98,980,000원을 기준으로 집행비용 2,181,640원을 제외하면 임차인에게 96,798,360원이 배당되고, 보증금 220,000,000원 중 123,201,640원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 미배당액은 룰상 금액으로만 병기하고, 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513593 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 8층 801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로33번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 801호 · 사용승인일 2017.01.23 |
| 소유자 | 김연희 · 2022.01.03 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.02 |
| 청구액 | 220,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
소유권은 2022.01.06 김연희에게 이전됐고, 그 뒤 2023.09.05 부천세무서장 관련 국의 압류가 설정돼 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 곽태민의 임차권등기는 2023.11.17로 말소기준권리보다 뒤지만, 임대차계약·전입·점유는 그보다 앞서 있어 대항력이 존재합니다. 2025.11.05 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽태민 | 8층 801호 59.2㎡ 전부 | 220,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.11.29 | 우선변제 확정 2021.11.04 · 배당요구 2023.11.17 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저렴’은 다르다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 98,980,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
감정평가 요항상 이 물건은 인천축구전용경기장 남동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·다세대주택· 근린생활시설 등이 혼재합니다. 북서측 근거리에 1호선 도원역이 있고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 입지 자체는 감정평가에서 제반 주위환경과 교통상황 모두 보통 수준으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 곽태민 보증금 | 220,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액은 123,201,640원입니다. 다만 말소동의 확약서를 반영하면 이 금액은 매수인이 실제로 부담할 인수액이 아니라 룰상 미배당 금액이며, 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 123,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 152,361,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,500,200원 | 172,772,804원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔으로 이용중이며, 14층 건물 내 8층 801호입니다.
- 주위환경. 인천축구전용경기장 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 지하철 1호선 도원역이 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 336.6㎡, 공시지가 1,777,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거하므로 문구와 적용대상을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 곽태민의 임차권은 8층 801호 59.2㎡ 전부이며 보증금은 220,000,000원입니다.
- 대항력 시점 확인. 전입·점유개시일은 2021.11.29, 확정일자는 2021.11.04로 말소기준권리 2023.09.05보다 앞섭니다.
- 가격 별도 검증. 최저가 98,980,000원은 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 주변 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정에서는 임차인 배당 후 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당이 0원입니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰돼 98,980,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 본질은 할인율이 아니라 대항력 있는 220,000,000원 임차권입니다. 현재 회차의 배당만 계산하면 123,201,640원이 미배당되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
따라서 권리 측면에서는 확약 원본과 적용범위를 확인하는 것이 첫 번째이고, 가격 측면에서는 최근 실거래 자료가 없어 98,980,000원이 실제 시세보다 싸다고 단정하지 않는 것이 두 번째입니다. 확약 확인 후 가격 검증. 이 두 단계가 이 물건의 핵심입니다.
