인천지방법원 2025타경513616. 미추홀구 숭의동 월드리드빌 3층 304호, 전용 53.38㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 남승엽이며 2020년 3월 24일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 109,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 임차권과 그에 붙은 말소동의 확약서입니다. 강수지의 임차권등기는 2024년 4월 26일 등기됐고, 전입신고는 2022년 3월 24일, 확정일자는 2022년 2월 25일입니다. 말소기준으로 선언된 2025년 11월 5일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적인 권리순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

그러나 매각물건명세서에는 이 을구 13번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 주어진 분석 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 강수지 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 사건에는 보증기관 대위·승계 명목의 별도 임차인 신고가 없고, 실제 임차인은 강수지 1명입니다. 따라서 확약 밖에 남는 별도 임차인 인수위험도 표시되어 있지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

현재 권리판단의 말소기준은 2025.11.05 강제경매개시결정입니다. 강수지의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.04.26 등기이고, 전입신고 역시 2022.03.24로 선행합니다. 따라서 확약서가 없다면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차 59,780,000원 가정에서는 집행비용 1,476,040원을 제외한 58,303,960원이 임차인에게 배당되고, 룰상 부족분 48,196,040원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 강수지는 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인입니다. 룰상 현재 회차 미배당액은 48,196,040원이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 적용되는 임차권이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 62.9%

월드리드빌은 총 12세대, 사용승인일 2004.12.07의 다세대주택입니다. 전용 53.38㎡ 기준 최근 거래 중 가장 중요한 기준은 2026년 5월의 95,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 95,000,000원이며 표본은 1건입니다. 과거 2021년 거래가 120,000,000원·130,000,000원까지 있어 전체 3건 평균은 115,000,000원이지만, 최근 가격 추세는 과거 대비 -24.0%이므로 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 95,000,000원을 우선해야 합니다.

확약서 적용 시 매수인 실질 인수가 0원이므로 이 사건의 현재 회차 실질취득은 59,780,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원의 62.9%입니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가만 싸 보이는 인수형’이 아니라, 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질취득 기준으로도 최근 거래보다 낮은 가격입니다. 다만 최근 가격 추세 자체가 -24.0%라는 점은 하락장 보정 요소로 반드시 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에서는 강수지 보증금의 룰상 미배당액이 48,196,040원으로 계산됩니다. 다만 말소동의 확약서 적용에 따라 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 조건입니다.

⑤ 회차별 룰상 인수액 — 확약이 없을 때의 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 룰상 인수액이 각각 65,807,228원, 78,135,060원으로 커집니다. 반대로 본 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서를 적용하므로 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건에서 최저가 인하가 실제 취득비용 감소로 이어지는지는 확약 적용 여부가 중심 조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 304호입니다.
• 입지. 미추홀구청 북서측 인근에 위치하며 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 4미터, 남동측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정된 내용이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이며, 최근 가격 추세는 -24.0%입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 강수지 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 처리 확인. 강수지의 을구 13번 주택임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 확약에 따른 말소 절차와 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 3건 평균 115,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 95,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세가 -24.0%입니다.
• 환금성 별도 점검. 총 12세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 현재 실질취득가가 낮더라도 되팔 때의 거래 속도는 별도로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인하세요.
• 관리비·세금·현황 확인. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 당해세·최우선변제와 실제 체납 관리비, 현장 점유상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 권리위험은 확약서가 지우고, 남는 변수는 하락장과 환금성

표면적인 등기만 보면 이 물건은 보증금 106,500,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있는 인수형 경매입니다. 현재 회차만 놓고 계산해도 룰상 매수인 인수액이 48,196,040원입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있고, 본 분석 규칙상 그 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 그 결과 현재 실질취득은 59,780,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원의 62.9%입니다.

가격만 보면 분명 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세는 -24.0%, 총 12세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 평균 유찰 2.0회라는 환금성 신호도 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 메리트와 가격 메리트는 존재하지만, 하락 추세와 소규모 다세대의 환금성 때문에 무조건적인 고평가는 금물”입니다. 이 사건의 최우선 확인사항은 가격이 아니라 말소동의 확약서의 적용범위와 실제 말소 처리입니다.