인천지방법원 2025타경513638. 간석동 그린캐슬 4층 402호, 전용 27.66㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 대항력 임차권과 말소동의 확약의 결합입니다. 임차인 김한비는 2022.04.07 전입, 2022.03.21 확정일자를 갖췄고 2022.04.08 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 남동구 압류 2023.11.07보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 47,040,000원에서 배당표대로라면 임차인에게 45,793,280원이 배당되고, 보증금 중 94,206,720원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인이 떠안을 수 있고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 140,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다. 따라서 원칙적인 대항력 인수형이라면 ‘최저가 4,704만원’만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513638 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 234-16 그린캐슬 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 경인로653번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.66㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.04.08 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 정리
2014년 신한은행 근저당권의 채권최고액은 67,200,000원이었지만, 2022.04.08 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.11.07 남동구 압류입니다. 임차인 김한비의 주민등록일자 2022.04.07이 이보다 앞서므로 대항력은 인정됩니다. 이후 2024.03.08 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.11.05 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한비 | 4층 402호 27.66㎡ 전부 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 |
김한비는 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트는 분명
그린캐슬은 16세대, 2014.03.19 준공된 소규모 공동주택입니다. 전용 27.66㎡ 대상 면적과 비교 가능한 거래는 총 9건이며, 전체 평균은 97,833,333원입니다. 다만 과거 1.35억·1.4억 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 28.01㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2023.08 | 28.01㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.07 | 27.66㎡ | 2 | 72,500,000원 |
| 2023.05 | 28.01㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.09 | 28.01㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2022.08 | 27.66㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 27.66㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 27.66㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 29.49㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원입니다. 현재 최저가는 47,040,000원으로 최근 시세의 52.3%입니다. 확약 적용으로 인수가 실질 0원이면 가격 메리트가 분명합니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군 대비 -8.9% 하락한 흐름이라, 전체 평균 97,833,333원을 근거로 가격 매력을 과대평가해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 김한비 보증금 | 140,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 94,206,720원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 김한비 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리 북서측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택 등이 있는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 대리석 붙임 마감 등, 샷시 창호입니다.
- 설비. 도시가스설비에 의한 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 128.3㎡ 대지로 인접지 대비 등고평탄한 세로장방형이며 북측 약 8m 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 1,700,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최근 거래 흐름이 -8.9%로 내려온 만큼, 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건 수익성과 권리안전성을 좌우하는 핵심 문서입니다.
- 임차권 범위 대조. 확약 대상이 을구 순위 3번 김한비의 4층 402호 27.66㎡ 전부와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 김한비의 전입 2022.04.07은 말소기준 압류 2023.11.07보다 빠릅니다. 확약이 없으면 단순 소멸권리가 아닙니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 97,833,333원보다 최근12개월 평균·최신 거래 90,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -8.9%이므로 현재 52.3%라는 할인율만 보고 과도하게 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모와 제한적인 거래 표본을 감안해 향후 매도 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”는 결론은 확약이 성립할 때만 맞다
표면만 보면 감정가 96,000,000원짜리 다세대를 2회 유찰된 47,040,000원에 살 수 있어 최근 시세 90,000,000원의 52.3%라는 강한 가격 매력이 보입니다. 이 판단이 가능한 이유는 단 하나, 대항력 있는 김한비 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점입니다.
확약을 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 47,040,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 배당 부족분 94,206,720원이 문제 되고, 낙찰가가 더 내려가도 총 부담은 보증금 140,000,000원 수준으로 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 최근 시세 90,000,000원과 비교하면 완전히 다른 결론입니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만, 확약 원본 확인이 입찰의 전제조건입니다.
