75,950,000원
인천지방법원 2025타경513667. 인천 서구 당하동 비잔티움 101동 2층 202호, 전용 43.83㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 155,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,950,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어져 보이지만, 이 물건은 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 인수형입니다.
핵심은 2024년 등기된 조영훈의 주택임차권입니다. 조영훈은 2022.07.25 전입·점유, 2022.06.20 확정일자를 갖고 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준인 2025.11.06 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 조영훈에게 74,182,900원이 배당되고 90,817,100원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-4 비잔티움 101동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청마로 62 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 43.83㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 구본원 (2022.08.16 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2011년 설정된 광명동부새마을금고 근저당과 안양원예농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.11.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.08.09 조영훈의 주택임차권등기는 단순히 경매로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액까지 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김태영 | 2025.09.30 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 조영훈 2층 202호 43.83㎡ 전부 | 2022.07.25 / 2022.06.20 | 165,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 2024.08.09 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 조영훈은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인돼 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 김태영은 전입일이 말소기준일보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김태영을 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 7,595만원보다 실질취득 1.67억을 봐야 한다
확인되는 동일면적 43.83㎡ 실거래는 2022.08, 2층, 165,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.08이라 최신 시세를 정밀하게 판단하기에는 한계가 큽니다. 그럼에도 현재 회차의 최저가와 확인 인수액만 합친 실질취득은 166,767,100원으로 이 거래가보다 1,767,100원 높습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 155,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 75,950,000원 | 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 조영훈 미배당 인수 | 90,817,100원 | 현재 회차 배당 가정 |
| 실질취득 | 166,767,100원 | 최저가 + 확인 인수 |
| 확인 실거래 | 165,000,000원 | 2022.08 · 43.83㎡ · 2층 |
즉 75,950,000원에 낙찰받는다고 75,950,000원짜리 집을 사는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 조영훈의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차만 봐도 실질취득은 보증금 165,000,000원 부근에 고정되고, 집행비용 영향까지 반영된 계산값은 166,767,100원입니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 조영훈 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 75,950,000원 | 90,817,100원 | 166,767,100원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,165,000원 | 113,191,970원 | 166,356,970원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 37,215,500원 | 128,854,379원 | 166,069,879원 |
최저매각가가 75,950,000원에서 53,165,000원, 다시 37,215,500원으로 내려가도 조영훈의 미배당 인수액은 90,817,100원에서 113,191,970원, 128,854,379원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 각각 166,767,100원 → 166,356,970원 → 166,069,879원으로 큰 차이가 없습니다. 추가 유찰 자체가 가격 할인으로 직결되지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 조영훈 보증금 | 165,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조영훈 보증금 165,000,000원 중 예상배당 74,182,900원을 제외한 90,817,100원이 현재 회차의 확인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호입니다.
- 입지. 백석초등학교 남서측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 완정역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래가 2022.08의 1건뿐이며 경매 평균 유찰도 4.0회여서 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조영훈 인수액 재확인. 현재 배당 가정상 미배당액은 90,817,100원입니다. 매각물건명세서와 배당순위 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문 확인이 핵심입니다.
- 김태영 임대차 확인. 2025.09.30 전입은 말소기준인 2025.11.06보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서·점유·보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 75,950,000원이 아니라 확인 인수를 더한 실질취득 166,767,100원을 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 166,356,970원·166,069,879원 수준으로 유지됩니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.08의 165,000,000원 1건이므로 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐으니 싸다”가 성립하지 않는 물건
이 사건의 숫자는 처음 보면 강하게 끌립니다. 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 75,950,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 조영훈의 대항력 있는 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 166,767,100원으로 실거래 표본 165,000,000원을 오히려 웃돕니다.
여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있지만 대항력 포기까지 확인되는 것은 아니고, 별도의 점유자 김태영은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 단지 경매 평균 유찰도 4.0회이고 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 인수권리와 실질취득액을 먼저 보는 고위험형 다세대로 판단하는 것이 맞습니다.
