인천지방법원 2025타경513695. 이 사건의 권리분석은 ‘최저가가 감정가의 절반 수준’이라는 숫자보다 정진호 임차인의 대항력과 말소동의 확약을 먼저 봐야 합니다. 정진호는 2021.06.24 주민등록·점유를 시작했고, 2021.05.25 확정일자를 갖췄습니다. 반면 말소기준권리는 2023.01.04 국 압류입니다. 따라서 정진호의 임차권은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 100,450,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,206,300원을 먼저 제외하고 정진호에게 98,243,700원이 배당되어, 보증금 중 131,756,300원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서상 정진호의 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 확약은 정진호 임차권에 한해서만 적용되며, 다른 임차인에게 자동으로 확장되는 장치는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서판로59번길 8-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.07.23 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018.01.29 설정된 수협은행 근저당권 180,000,000원은 2021.06.24 이미 말소되었습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 등기상 남아 있던 2023.01.04 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 2026.05.13 국 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진호 | 2021.06.24 | 2021.05.25 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 승계 0원* |
| 조민경 | 2025.11.13 | - | - | 대항력 없음 | - | 승계 없음 |
| 지영욱 | 2025.11.13 | - | - | 대항력 없음 | - | 승계 없음 |
* 정진호의 경우 확약을 반영하지 않은 원칙 계산상 매수인 인수액은 131,756,300원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 정진호 임차권에만 적용됩니다. 조민경·지영욱은 전입일이 말소기준 2023.01.04보다 뒤이므로 현재 확인된 권리관계상 대항력이 없습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가 205,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,450,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 원래 대항력 임차인 보증금이 최저가보다 큰 인수형 구조이므로, 말소동의 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·원칙 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 131,756,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 161,350,670원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,220,500원 | 182,065,469원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 정진호 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 정진호 보증금의 미배당액은 131,756,300원입니다. 확약 미반영 원칙으로는 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 정진호 관련 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 1203호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측·남측으로 폭 약 8m, 4m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정진호 주택임차권등기를 어떤 조건과 절차로 말소하는지 직접 확인하세요.
- 정진호 배당·말소 연동 확인. 현재 회차 계산상 정진호 배당액은 98,243,700원, 미배당액은 131,756,300원입니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수 위험입니다.
- 다른 점유자 구분. 조민경·지영욱은 2025.11.13 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 실제 점유와 인도 상태는 별도로 확인하세요.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
- 유찰 시 인수구조 재계산. 확약 미반영 원칙 계산에서는 3회 유찰 시 161,350,670원, 4회 유찰 시 182,065,469원으로 임차보증금 미배당액이 증가합니다.
- 관리비·세금·명도 확인. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유자 인도조건 등 매각대금 외 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 법원 배당자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘49%’보다 ‘확약’이 먼저다
이 사건을 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 100,450,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓치게 됩니다. 정진호는 보증금 230,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이고, 현재 회차 기준 미배당액 131,756,300원이 원칙상 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정진호에 대한 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.
따라서 이 물건의 승부처는 단순히 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라, 확약서의 효력·적용대상·실제 말소 절차를 확정적으로 확인한 뒤 현재 최저가 자체를 시장가격과 별도로 검증하는 것입니다. 실거래 비교 수치가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 그 확약 확인이 입찰 판단의 전제조건입니다.
