인천지방법원 2025타경513701. 구월동 영진빌라 2층 202호, 전용 35.43㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 임차권등기 이건희입니다. 임대차계약일은 2022.01.18, 전입·점유개시는 2022.02.25, 보증금은 110,000,000원이고 확정일자도 2022.01.18입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.02.07 강서세무서 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구까지 이루어져 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
그대로라면 현재 매각가 42,630,000원에서 집행비용을 뺀 41,462,660원만 배당되어 68,537,340원이 남는 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 6번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않아 인수 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1245-7 영진빌라 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 당좌로 11-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.43㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.04 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07 국(강서세무서)의 압류입니다. 임차인 이건희의 전입·점유개시일은 2022.02.25로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2022.01.18과 배당요구가 있어 우선변제권도 있습니다. 이후 2023.11.17 등기된 주택임차권, 2025.11.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.14 국(양천세무서장)의 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 2층 202호 35.43㎡ 전부 | 2022.02.25 | 2022.01.18 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 할인폭이 크다
영진빌라(라동) 전용 35.43㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 마지막 거래는 2023.01의 81,000,000원이고, 3건 평균은 92,000,000원입니다. 현재 최저매각가 42,630,000원은 이 평균의 46.3%입니다. 이 사건은 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준 역시 실질취득 42,630,000원으로 잡을 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 35.43㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 35.43㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 35.43㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 평균 | 35.43㎡ | 3건 | 92,000,000원 |
실거래 범위는 81,000,000원~110,000,000원이고 평균은 92,000,000원입니다. 감정가 87,000,000원도 평균보다 낮지만, 2회 유찰된 현재 가격은 42,630,000원까지 내려왔습니다. 단, 확인된 거래가 3건이고 마지막 거래월이 2023.01이므로 실제 입찰 판단에서는 현재 현장 가격과 매물 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 이건희 보증금 | 110,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 68,537,340원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 분석합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모래내시장역 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장과 지하철역이 가까워 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 2층 202호. 외벽은 연와조적 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형의 다세대주택 부지이며 인접도로보다 다소 고지이고, 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 영진빌라(라동)는 8세대이며 사용승인일은 1988.12.21입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
- 현황 표시. 외벽에는 ‘라동’으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 매각물건명세서 원문과 집행법원 기록을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 전입 2022.02.25가 말소기준 2023.02.07보다 앞서므로, 확약이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차의 기계적 부족분은 68,537,340원이지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 확인된 3건의 거래월은 2022.07·2022.10·2023.01입니다. 현재 현장 매매가와 차이가 있는지 추가 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이며 1988.12.21 사용승인 건물입니다. 내부 상태·수선비·매수층을 현장에서 확인하세요.
- 토지거래 허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으므로 적용 범위와 절차를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각대금으로는 41,462,660원만 배당되어 68,537,340원이 남기 때문입니다. 보통이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 있습니다. 이를 정확히 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 최저가인 42,630,000원입니다. 실거래 3건 평균 92,000,000원과 비교하면 46.3% 수준으로 가격 간격도 큽니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 원문 확인이 입찰의 전제”입니다.
