인천지방법원 2025타경513726. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 4층 408호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 등기부상 현재 말소기준은 2022.09.02. 미추홀구 압류이고, 그 뒤 국세 압류·경매개시결정·주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 인천서부새마을금고 근저당 111,240,000원은 2021.08.05. 이미 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 실제 임차인으로 잡힌 사람은 김대근·김성환 2명입니다. 김성환은 보증금 260,000,000원, 전입 2021.08.05., 확정일자 2021.07.16.으로 말소기준보다 앞서고 배당요구도 했습니다. 계산상 현재 회차에서 110,322,200원을 배당받고 149,677,800원이 남지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 김성환 임차권의 룰상 실질 인수는 0원*입니다. 문제는 이 확약이 김대근에게까지 적용된다는 근거가 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 408호 · 한나루로 610 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 408호 · 59.85㎡ |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2017.03.30. 설정된 인천서부새마을금고 근저당은 2021.08.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석 기준점은 2022.09.02. 미추홀구 압류입니다. 같은 날 백덕일 지분 압류가 추가됐고, 이후 2023년 국세 압류 2건과 2025.11.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 미상위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대근 | 2021.08.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성환 | 2021.08.05 / 2021.07.16 | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김대근은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나고 전입일은 2021.08.05.이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 김성환은 2021.07.16. 확정일자와 2021.08.05. 전입·점유, 260,000,000원 보증금이 확인되고 2025.03.06. 배당요구가 이뤄졌습니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 김성환 미배당액은 149,677,800원입니다. 본 리포트는 제시된 확약 규칙에 따라 김성환 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 표본 면적과 하락 추세를 같이 봐야 한다
신세계아파트 실거래 표본은 12건, 전체 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원이며, 최근 흐름은 이전 구간보다 -6.3%로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
현재 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 81.9%로 숫자만 보면 낮습니다. 하지만 이 거래 표본의 전용면적은 49.55㎡~49.78㎡이고 본건은 59.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 81.9%만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정해선 안 됩니다. 여기에 최근 시세 추세도 -6.3%로 하락 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 김성환 보증금 | 260,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원자료상 김성환 미배당액은 149,677,800원입니다. 다만 확약 적용 시 김성환 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 김성환 보증금 총액은 기준점이다
| 시나리오 | 매각가 | 배당표상 김성환 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 112,700,000원 | 149,677,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,890,000원 | 182,930,020원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,223,000원 | 206,171,014원 |
확약이 없다고 가정한 배당계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 김성환의 미배당액이 커지는 구조입니다. 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 다만 이 사건은 김성환 임차권에 관해 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권은 룰상 실질 0원*으로 별도 처리합니다. 이 예외를 김대근에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 사건 용도와 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다.
- 입지. 도화IC 남동측 인근에 위치하며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 시민공원역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 408호이며 위생설비·승강기·난방설비·기계주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역이며 2필지 일단의 사다리형 토지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용합니다.
- 단지. 신세계아파트 60세대, 2017.03.24. 준공입니다. 최근 실거래 표본은 본건 59.85㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김대근 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 반드시 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 문구 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김성환 임차권에 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 미추홀구 및 국세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원과 최신 124,000,000원을 우선해 보세요.
- 비교면적 주의. 실거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡, 본건은 59.85㎡여서 단순 비율 비교에 한계가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 미상 임차인을 먼저 본다
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 대비 81.9%입니다. 가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 최근 거래 추세는 -6.3%이고 비교 실거래의 면적도 본건과 다릅니다.
권리에서는 더 중요한 변수가 있습니다. 김성환의 260,000,000원 임차권은 배당표상 149,677,800원이 미배당되지만 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있습니다. 반면 김대근은 2021.08.05. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 위험은 확약 밖에 남습니다. 따라서 결론은 “김성환은 확약으로 정리되지만, 김대근 확인 전에는 최종 취득비용을 확정할 수 없다”입니다. 최저가 할인율보다 임대차 원본 확인이 먼저인 사건입니다.
