부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513829 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 65.42㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

121,875,000원 1억 2,187만 감정가 211,000,000원

감정가의 57% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 103,390,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,033만원

최저가의 10% · 10,339,000원

실거래 대비

▼ 34.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.85억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 2.2억이 핵심 리스크. 최저가는 낮지만 매수인 인수 가능 금액을 반영해야 합니다.

가격 최저가 103,390,000원은 감정가 대비 49%이나 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 함
자금 입찰보증금 약 10,339,000원 · 매수인 인수 예상 118,857,460원
리스크 대항력 있는 임차권등기 신동걸 보증금 220,000,000원 중 미배당분 인수 가능

한 줄 평 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 인수 위험입니다. 임차인 신동걸의 보증금은 220,000,000원이며 우선배당 후 부족분 118,857,460원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

감정가

211,000,000원

평가금액

최저매각가

103,390,000원

2회 유찰

실질취득 부담

222,247,460원

최저가+인수예상

인수 예상

118,857,460원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경513829. 인천 서구 검암동 검암오션리치빌 2층 203호 다세대주택입니다. 권리관계의 핵심은 2021년 설정된 근저당권이 아니라 그 이후 설정된 주택임차권등기입니다. 임차인 신동걸은 전입일 2021.11.01, 확정일자 2021.10.21로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513829
소재지	인천광역시 서구 검암동 652-4 검암오션리치빌 2층 203호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	최상욱
감정가 / 최저가	211,000,000원 / 103,390,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
신동걸	220,000,000원	有	有	미배당분 인수 가능

⛔ 매수인 인수 위험 최저매각가 103,390,000원에서 임차인은 우선변제로 101,142,540원을 배당받지만, 보증금 부족분 118,857,460원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 1억 초반 취득으로 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교

동일 물건군 최근 거래는 오션리치빌(652-4) 기준 3건이며 평균 거래가는 216,666,666원입니다. 최근 거래는 2023.08 220,000,000원이며 최근 12개월 평균도 220,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2023.08	65.42㎡	2	220,000,000원
2021.11	65.42㎡	2	220,000,000원
2021.06	65.42㎡	3	210,000,000원
평균			216,666,666원

최저매각가는 감정가 대비 낮지만, 임차보증금 인수 예상액을 더한 실질취득 부담은 222,247,460원 수준입니다. 최근 거래가 220,000,000원과 비교하면 가격 메리트는 제한적입니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,247,460원
임차인 신동걸 보증금	220,000,000원	101,142,540원
손흥식 근저당	250,000,000원	0원
주택도시보증공사 가압류	10,000,000원	0원

매각대금 배분

가격 비교

최저가는 낮지만 인수 예상액 반영 필요

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 신동걸 임차인은 대항력과 우선변제권이 있어 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득가 계산. 최저가 103,390,000원이 아니라 인수 예상액 포함 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
말소기준 확인. 2021.12.24 설정된 손흥식 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
명도 검토. 임차권등기 임차인의 권리관계와 협의 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 숫자를 보여주지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재해 단순 저가 낙찰형 물건으로 보기 어렵습니다. 임차보증금 부족분 인수 가능성을 포함하면 실질취득 부담은 시세 수준에 접근합니다. 가격은 내려왔지만 권리 리스크가 남은 물건으로, 임차권 처리 여부 확인 후 접근해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 임차권등기 인수가 핵심 — 검암오션리치빌 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 시세 비교

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	2억 1,100만원
2	2026-07-30	유찰	1억 4,770만원
3	2026-09-02	대기	1억 339만원