* 말소동의 확약을 적용하지 않는 가정에서는 현재 회차 배당 후 주택도시보증공사 청구 기준 미배당액 54,034,800원이 남습니다. 본 분석의 실질 인수 0원은 제출된 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되는 것을 전제로 합니다.
인천지방법원 2025타경513863. 검암동 자연마을 5층 504호, 전용 40.74㎡ 면적대의 주거용 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박종석이고, 2020.10.13. 소유권을 이전받을 당시 등기에는 거래가액 120,000,000원이 기재돼 있습니다. 권리분석의 핵심은 2023.06.22. 국 압류가 말소기준으로 선언돼 있는 반면, 임차인 박현영의 주민등록·점유개시일은 2020.09.14.로 그보다 빠르다는 점입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 판정되며, 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험을 지울 수 없습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보완 요소가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기가 명시 인수권리로 적혀 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 박현영 임차인에게만 적용하고, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 5층 504호 · 도요지로189번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용[다세대주택] · 40.74㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박종석 · 2020.10.13. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2011.11.25 · 철근콘크리트구조 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
2012.03.09. 설정된 이문1동2동새마을금고 근저당권 88,400,000원은 같은 해 2012.11.19. 이미 말소돼 현재의 말소기준이 아닙니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2023.06.22. 국 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 강서구(서울특별시) 압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서만이 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 박현영은 2020.09.14. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.08.24. 및 2022.09.28.로 기록되어 있습니다. 말소기준인 2023.06.22.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 기재 | 권리상태 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 박현영 | 5층 504호 40.74㎡ 전부 2020.09.14. | 120,000,000원 121,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 | 확약 · 실질 0원 |
임차권등기 접수일은 2024.10.17.이지만 대항력 판단은 등기일이 아니라 전입·점유 시점을 함께 봅니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만, 시장은 하락 중
자연마을가동의 매칭 면적대 실거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.12. 거래가 117,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 117,000,000원이며, 현재 최저가 68,600,000원은 이 최근 시세의 58.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 38.15㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2022.09 | 40.74㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.08 | 38.15㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 132,000,000원 |
전체 평균은 132,000,000원이지만 과거 2022년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 117,000,000원에 둡니다. 이 기준에서 실질취득액 68,600,000원은 가격상 충분한 간격이 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -16.1%로 내려와 있어 하락 추세가 확인되고, 최근 12개월 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 “감정가 대비 49%”만 보고 안전마진을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 121,000,000원 | 66,965,200원 |
| 미배당 | - | 54,034,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 실질 인수는 말소동의 확약 전제로 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 54,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 74,244,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 88,391,052원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 도요지로189번길에 위치하며, 주위에 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2011.11.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호입니다. 위생·급배수·도시가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,481,000원/㎡, 토지면적 484.2㎡, 지목은 대이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며, 최근 가격 추세가 -16.1%로 내려와 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박현영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 범위와 말소 조건이 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 주민등록·점유개시일 2020.09.14.은 말소기준 2023.06.22.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 논점이 생기는 선순위 대항력 임차인입니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·강서구 관련 압류가 있습니다. 당해세 해당액이 있으면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 132,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 117,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -16.1%입니다.
- 표본 부족 감안. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 117,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 실제 매도호가와 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 16세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회입니다. 낮은 매입가와 별개로 재매각 속도는 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “확약 전제 권리는 정리, 가격은 매력·환금성은 보수적”
이 사건은 겉으로만 보면 대항력 임차인이 있어 복잡합니다. 실제로 박현영의 전입·점유는 2020.09.14.로 말소기준 2023.06.22.보다 앞서기 때문에, 원칙적으로는 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 현재 68,600,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 117,000,000원의 58.6%입니다. 권리 인수가 실제로 0원이라면 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 낮아 가격 여유가 있습니다. 반면 최근 거래 추세가 -16.1%이고 거래량이 적으며 이미 2회 유찰된 16세대 다세대라는 점은 분명한 환금성 경고입니다. 결론은 확약서 확인이 권리의 승부처이고, 낮은 매입가만큼 출구가격을 보수적으로 잡아야 하는 B급 사건입니다.
