인천지방법원 2025타경513896. 인천 미추홀구 주안동 삼화빌라 4층 401호, 전용 68.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 94,080,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가 할인율 자체가 아니라, 보증금 201,000,000원의 임차인 최승용 씨입니다. 전입일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.04.22로 말소기준권리인 2022.09.28 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

그대로라면 최저가 배당 후 보증금 중 109,013,440원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 최승용 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 보며, 최저가 낙찰 가정 실질취득 역시 94,080,000원입니다. 확약은 이 임차인에게만 적용되는 사안이며, 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다

말소기준권리는 2022.09.28 국민건강보험공단 압류입니다. 최승용 씨의 전입 2022.06.17과 확정일자 2022.04.22가 모두 그보다 앞서고, 배당요구도 2024.07.18 접수돼 자료상 대항력 有·우선변제 有입니다. 임차권등기 자체는 2024.07.18에 이뤄졌지만, 기초가 되는 전입·점유일은 말소기준보다 앞섭니다.

말소기준권리 이후의 2023.03.09 삼성화재금융서비스보험대리점 근저당권 2건 (채권최고액 10,000,000원·15,000,000원), 2023.09.22 오케이에프앤아이대부 가압류 5,673,526원, 2025.11.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 우리은행·신한은행 근저당권은 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

삼화빌라 전용 68.68㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 174,500,000원이지만 2022.06 거래 201,000,000원이 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.03 148,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 148,000,000원입니다.

확약 반영 시 실질취득 94,080,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 148,000,000원의 63.6%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 가격이 과거 구간 대비 -26.4%로 하락하고 있어, 2022년 고가 거래와 전체 평균 174,500,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 더구나 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐입니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당 계산 자체에서는 임차인 보증금 부족분 109,013,440원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 2,093,440원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층401호입니다. 사용승인일은 2010.11.24입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택·업무시설·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로·설비. 서측으로 노폭 8m 내외 도로에 접하고, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 삼화빌라는 6세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 최근 대 과거 가격 추세는 -26.4%여서 거래 표본과 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재가 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문과 맞춰 확인해야 합니다.
• 대항력 구조 확인. 최승용 씨는 전입 2022.06.17, 확정일자 2022.04.22로 말소기준 2022.09.28보다 앞섭니다. 확약이 없으면 109,013,440원 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 174,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 148,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -26.4%입니다.
• 환금성 점검. 6세대 다세대이고 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수 가격과 별개로 추후 매도 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 함께 대조해 권리와 가격을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약서가 핵심이다”

겉으로 보면 감정가 192,000,000원이 94,080,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순한 반값 경매가 아닙니다. 보증금 201,000,000원의 대항력 임차인이 있어 확약이 없다면 현재 배당 기준 109,013,440원의 인수 위험이 생깁니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 이 임차인 관련 실질 인수는 0원이고, 최저가 낙찰 가정 실질취득은 94,080,000원으로 정리됩니다.

가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 148,000,000원의 63.6%로 낮지만, 최근 가격 추세가 -26.4%이고 거래 표본이 1건에 불과합니다. 6세대 다세대, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%까지 감안하면 권리는 확약서 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로 평가하는 것이 이 사건의 결론입니다.