55,370,000원
인천지방법원 2025타경513931. 인천 부평구 부평동 신원아트빌 103동 5층 503호 아파트입니다. 소유자 손재현은 2021년 12월 3일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 135,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인입니다. 변원무는 2021년 11월 12일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 12월 3일 점유를 시작해 2021년 12월 6일 전입했습니다. 반면 말소기준권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 변원무는 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 55,370,000원보다 임차보증금 135,000,000원이 훨씬 큽니다. 매각대금에서 집행비용 1,396,660원을 먼저 제외하면 변원무에게 배당되는 금액은 53,973,340원이고, 남은 81,026,660원이 매수인 인수액입니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 136,396,660원을 기준으로 가격을 봐야 하며, 55,370,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 134-11 신원아트빌 제103동 제5층 제503호 · 인천광역시 부평구 부평문화로129번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 제5층 제503호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2001.10.06 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.03 소유권이전 · 2021.11.12 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류이고, 변원무의 전입일 2021.12.06은 그보다 앞섭니다. 을구 9번 주택임차권등기는 2024.08.21에 이뤄져 말소기준 이후 권리로 매각 시 등기는 소멸하지만, 그 전에 이미 성립한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변원무 제5층 제503호 38.19㎡ 전부 | 135,000,000원 | 2021.12.06 2021.11.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 변원무 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차보증금이 아니므로 보증금 135,000,000원 하나만 기준으로 계산합니다.
② 가격 구조 — 유찰해도 총원가가 거의 안 내려간다
이 물건은 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 봐야 합니다. 현재 회차는 낙찰가 55,370,000원에 인수액 81,026,660원이 붙어 실질취득이 136,396,660원입니다. 감정가 113,000,000원보다 23,396,660원 높고, 감정가 대비 120.7%입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 55,370,000원 | 81,026,660원 | 136,396,660원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,759,000원 | 97,338,662원 | 136,097,662원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,131,300원 | 108,757,063원 | 135,888,363원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | — | 1,396,660원 |
| 1. 임차인 변원무 보증금 (우선변제) | 135,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 55,370,000원은 집행비용 1,396,660원과 변원무 배당 53,973,340원으로 전액 소진됩니다. 변원무 보증금의 미배당액 81,026,660원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 아파트·주상용건물·근린생활시설·다세대·단독 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제503호이며 사용승인일은 2001.10.06입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 세장형 평지의 아파트 건부지이고 동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별최고높이제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총원가 확인. 현재 최저가 55,370,000원에 인수 81,026,660원을 반드시 합산해 실질취득 136,396,660원으로 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 변원무의 계약일 2021.11.12, 점유개시 2021.12.03, 전입 2021.12.06, 확정일자 2021.11.12와 배당요구 상태를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리의 말소를 대상으로 하는지, 변원무의 대항력·보증금채권 처리까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 배당변동 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 변원무 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 효과 착시 경계. 3회 유찰 시 최저가 38,759,000원, 4회 유찰 시 27,131,300원까지 내려가도 실질취득은 각각 136,097,662원과 135,888,363원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 아니라 1.36억 총원가를 보라”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 55,370,000원이지만, 실제 판단 기준은 그 금액이 아닙니다. 변원무는 말소기준 2023.09.19보다 앞선 2021.12.06 전입을 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 135,000,000원 중 현재 회차에서 53,973,340원만 배당받습니다. 나머지 81,026,660원이 매수인에게 남아 실질취득은 136,396,660원이 됩니다.
더 유찰돼 최저가가 38,759,000원, 27,131,300원으로 내려가더라도 인수액이 97,338,662원, 108,757,063원으로 커져 총원가는 각각 136,097,662원, 135,888,363원입니다. 즉 이 사건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 구조가 아닙니다. 말소동의 확약서에 대항력 포기까지 포함됐다는 확인이 없는 한, 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가보다 높다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수 여부입니다.
