인천지방법원 2025타경513995. 인천 미추홀구 용현동 상상카운티 5층 503호, 전용 44.68㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 사실이 아닙니다. 임차권자인 박정은은 2021.04.22 전입·점유를 시작했고 2021.03.29 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 2022.02.25 가압류이므로 전입이 더 빠른 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 57,820,000원을 그대로 대입하면 집행비용 1,440,760원을 제외한 56,379,240원이 임차보증금 125,000,000원에 배당되고, 계산상 부족분은 68,620,760원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 57,820,000원과 이 부족분을 합쳐 총 부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 박정은 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖에서 별도로 남는 임차보증금 인수위험도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 44-11 상상카운티 5층 503호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로457번길 23 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 44.68㎡ · 지상5층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김현주 · 2021.05.12 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.02.25 갑구 4번 가압류입니다. 박정은의 전입·점유일은 2021.04.22로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2022.06.21 관악구 압류, 2022.12.16 윤송현 가압류, 2025.02.11 부평구 압류, 2025.11.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정은 | 5층 503호 44.68㎡ 전부 | 125,000,000원 | 2021.04.22 / 2021.03.29 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 싸지만, 거래 표본은 오래됐다
상상카운티(44-11)는 총 12세대, 사용승인일은 2010.04.06입니다. 전용 44.68㎡ 기준 확인되는 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 44.68㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | 44.68㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 57,820,000원은 제공된 시세 참고치 125,000,000원의 46.3%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 57,820,000원이므로 가격 숫자만 보면 상당히 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021.09 한 건뿐이고 이후 거래가 제시되지 않았기 때문에, 이 125,000,000원을 현재 시점의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 박정은 보증금 | 125,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 가압류 · 선정당사자)정일성 | 238,073,984원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 윤송현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 박정은 보증금 미배당액이 68,620,760원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담이 달라 보일 뿐
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 68,620,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,474,000원 | 85,654,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,331,800원 | 97,578,172원 | 0원 |
일반 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 부담이 크게 줄지 않는다는 점이 핵심입니다. 이 사건 역시 계산표만 보면 같은 모습이 나타납니다. 다만 말소동의 확약을 반영하면 박정은에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 정리되므로, 실제 판단의 핵심은 확약의 유효성과 매각절차상 반영 여부 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정석항공과학고등학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2010.04.06입니다. 기본 위생·급배수·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 세로(가)변 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인 가능한 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박정은 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 전입 2021.04.22, 확정 2021.03.29입니다.
- 계산상 미배당과 실질 인수 구분. 현재 회차의 계산상 미배당은 68,620,760원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 보수적 해석. 125,000,000원 거래는 2021.09의 1건뿐이므로 현재 가격판단의 단독 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 실거래 표본이 적어 아파트처럼 두터운 거래시장을 전제로 하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 틀린 사건
이 물건은 표면만 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 57,820,000원에서 68,620,760원이 미배당되는 위험한 인수형입니다. 그래서 확약을 보지 않고 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 핵심 사실이 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 박정은 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 57,820,000원입니다. 제공된 시세 참고치 125,000,000원 대비 46.3%지만, 거래가 2021.09 1건뿐이라는 한계가 분명합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 해소 가능, 가격은 낮지만 시세 검증이 필요한 다세대입니다.
