인천지방법원 2025타경514034. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 4층 404호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 공유자 김인성·이지안이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2021년 11월 12일 거래가액 310,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 128,380,000원입니다.

등기상 핵심은 을구 1번 양은진의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 9월 6일, 확정일자는 2021년 9월 9일, 주민등록·점유개시는 2021년 10월 7일이며 보증금은 310,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025년 11월 20일 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

문제는 확약 대상 밖의 정동훈입니다. 2025년 7월 1일 전입이 확인돼 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 양은진의 확약이 정동훈에게까지 적용된다는 근거는 없으므로 두 사람의 위험을 섞어 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 권리와, 끝나지 않은 점유자를 분리

말소기준은 데이터상 2025.11.20 강제경매개시결정입니다. 양은진은 그보다 앞선 2021.10.07 주민등록·점유개시와 2021.09.09 확정일자를 갖춘 보증금 310,000,000원의 임차권자입니다. 현재 최저가 128,380,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,597,320원을 제외한 125,782,680원이 양은진에게 배당되고, 부족분은 184,217,320원으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

양은진은 2023.11.15 임차권등기가 접수됐으며, 임차권 범위는 4층 404호 81.45㎡ 전부입니다. 배당요구도 같은 날짜에 확인됩니다. 정동훈은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 금액 및 우선변제 여부를 확정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 262,000,000원의 49%인 128,380,000원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내릴 근거가 없습니다. 특히 정동훈의 보증금과 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에 실질취득액은 128,380,000원 + 정동훈 인수 가능액(미상)으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)

배당 계산상 양은진의 부족분은 184,217,320원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액에는 양은진 부족분을 더하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택 표시

2021.11.12 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 내용은 해당 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 표시입니다. 이 기재가 현재 매각에서 어떻게 정리되는지는 입찰 전 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2021.02.10입니다.
• 주위환경. 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·상업용빌딩·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 약 30m, 남서측 약 10m, 북동측 약 3m 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 양호합니다.
• 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정동훈 보증금 확인이 최우선. 2025.07.01 전입은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인돼야 실질취득액의 상한을 계산할 수 있습니다.
• 양은진 확약서 범위 확인. 양은진 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·말소 단계에서 어떻게 적용되는지 원문과 조건을 확인해야 합니다.
• 확약 대상 혼동 금지. 양은진 관련 실질 인수 0원*을 정동훈에게까지 적용해서는 안 됩니다. 정동훈은 별도 위험입니다.
• 49%만 보고 저가 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.12 민간임대주택 표시가 존재하므로 매각 후 정리 여부와 관련 의무를 원문 기준으로 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 실제 점유자가 누구인지, 정동훈과 양은진의 현재 점유 관계가 어떤지 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 걷혔지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

겉으로 보면 감정가 262,000,000원짜리 주거용 오피스텔이 2회 유찰돼 128,380,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 보증금 310,000,000원의 양은진 임차권은 현재 회차 기준 184,217,320원의 부족분이 생기는 전형적인 대항력 인수 구조이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그 대신 정동훈이라는 별도의 미상 점유자가 남습니다. 전입일은 2025.07.01로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 그래서 이 물건의 실질취득액은 단순히 128,380,000원이라고 고정할 수 없고, 128,380,000원 + 정동훈 관련 인수 가능액으로 접근해야 합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 ‘49%라 싸다’는 결론 역시 보류가 맞습니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인이 끝날 때까지는 보수적으로 보는 사건입니다.

* 양은진 관련 “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재를 반영한 판단입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 룰상 미배당·인수 계산액은 현재 회차 184,217,320원, 3회 유찰 시 222,151,588원, 4회 유찰 시 248,626,113원입니다.