인천지방법원 2025타경514079. 인천 미추홀구 주안동 롯데탑스빌 2층 202호, 전용 37.70㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강호경이며 2021.11.24 매매를 원인으로 2021.12.14 소유권을 취득했고 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.07 동대문세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이원건의 전입·점유는 2021.12.14, 확정일자는 2021.11.24이므로 말소기준보다 앞섭니다.
그래서 확약서를 떼어 놓고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 이원건의 보증금은 110,000,000원이고 현재 최저가는 48,020,000원입니다. 예상배당 모형상 임차인 배당액은 46,755,640원, 미배당액은 63,244,360원입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 13번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 103-9 롯데탑스빌 2층 202호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 석바위로101번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.70㎡ · 제5층 건내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.11.24 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰·49%) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
권리분석의 출발점은 2023.08.07 국의 압류입니다. 이후 2024.01.05 등기된 이원건의 주택임차권등기와 2025.11.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 그러나 주택임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 인수 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 임차인의 전입·점유가 2021.12.14로 말소기준보다 빠르기 때문에 임대차 자체의 대항력은 존재합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원건 | 2층 202호 37.70㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.14 | 2021.11.24 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
* 확약은 이원건 임차인에 관한 권리에만 적용됩니다. 이번 분석에서 확인되는 실제 임차인은 이원건 1명입니다. 확약 범위 밖의 별도 임차관계가 확인되는 경우에는 그 권리와 인수위험을 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해야 48.5%가 의미가 있다
롯데탑스빌은 16세대, 2002.01.11 사용승인된 아파트입니다. 비교 가능한 거래는 37.70㎡~39.84㎡에서 확인되며, 가장 최근 거래는 2025.09 38.27㎡ 3층 99,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 99,000,000원입니다. 과거 전체 5건 평균 91,600,000원보다 최근 구간의 가격 흐름이 10.3% 높아진 것으로 집계돼 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 38.27㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2022.05 | 39.84㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 39.84㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2021.11 | 37.70㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 37.70㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 99,000,000원 |
감정가 98,000,000원은 최신 실거래 99,000,000원과 매우 가까운 수준입니다. 반면 현재 최저가는 48,020,000원으로 최근 12개월 평균의 48.5%입니다. 다만 이 비교가 유효한 이유는 오직 확약 반영 후 실질취득비용이 48,020,000원으로 유지되기 때문입니다. 확약을 배제하면 이 물건은 낙찰가가 아무리 내려가도 미배당 인수가 증가해 실질취득비용이 보증금 110,000,000원 수준에 머무는 인수형이므로, 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 이원건 보증금 | 110,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이원건의 보증금 미배당액은 63,244,360원입니다. 통상 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있어 이원건에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 48,020,000원 | 63,244,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 33,614,000원 | 77,391,052원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 23,529,800원 | 87,293,736원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 이용 중이며 전용 37.70㎡, 철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천석암초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,670,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 공동주택이고 확인되는 비교 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 13번 주택임차권등기와 이원건의 임차보증금 관계를 실제로 해소하는 조건인지 원문으로 대조하세요.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수가 증가합니다. 인수형에서는 낙찰가가 아니라 보증금 수준의 실질취득비용으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 확약에 따른 말소 협조의 시점과 필요한 서류를 확인하세요. 등기상 주택임차권은 2024.01.05 접수된 을구 13번입니다.
- 실거래 표본 확인. 최근 12개월 비교 거래가 1건이므로 99,000,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 물건 상태와 점유 상태를 함께 점검하세요.
- 현장·관리 확인. 소규모 아파트인 만큼 내부 상태, 공용부 상태, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,802만원짜리 물건”이 아니라 “확약이 성립해야 4,802만원인 물건”
표면만 보면 감정가 98,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 내려온 아파트입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 모두 99,000,000원이므로 숫자만 보면 큰 가격 차이가 있습니다. 하지만 이 사건의 본질은 유찰률이 아닙니다. 이원건은 2021.12.14 전입·점유했고 말소기준 압류는 2023.08.07이므로 대항력이 있는 임차인입니다. 확약이 없으면 보증금 110,000,000원보다 낮은 낙찰가가 싸다는 결론은 성립하지 않습니다.
반대로 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 그대로 적용하면 이원건에 대한 실질 인수는 0원이 되고, 현재 실질취득은 48,020,000원으로 최근 12개월 실거래의 48.5%가 됩니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트가 큰 대신 확약서 검증이 권리분석의 중심인 물건입니다. 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형. 이 한 문장이 이 사건의 핵심입니다.
