116,130,000원
인천지방법원 2025타경514085. 부평동 휴안레뷰 9층 902호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인입니다. 함형철은 2020.07.27 전입·점유, 2020.07.01 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2022.07.18 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 291,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다.
현재 최저매각가 116,130,000원에서 집행비용 2,425,820원을 먼저 제외하면 임차인에게 113,704,180원이 배당되는 계산입니다. 남는 보증금 177,295,820원은 매수인이 떠안을 수 있어, 실질취득은 116,130,000원 + 177,295,820원 = 293,425,820원입니다. 보증금 자체가 매각가보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 더 진행돼도 매각가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 760-70 휴안레뷰 9층 902호 · 인천광역시 부평구 부영로4번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 임차 범위 | 제9층 제902호 84.87㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제9층 제902호 |
| 소유자 | 김대성 · 2020.08.11 소유권이전 · 거래가액 291,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 291,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2022.07.18 포천세무서장의 압류입니다. 등기상 임차권등기는 2022.08.09로 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 함형철의 전입·점유는 2020.07.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 임차인의 선행 대항력과 미배당 보증금 인수 위험을 따로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.91억
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 함형철 제9층 제902호 84.87㎡ 전부 | 291,000,000원 | 2020.07.27 2020.07.01 | 2022.08.09 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
함형철은 실제 임차인 1명이며 보증금은 291,000,000원입니다. 전입일과 점유개시일은 2020.07.27, 확정일자는 2020.07.01이고 배당요구가 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 동시에 전입이 말소기준보다 앞서므로 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
③ 회차별 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 177,295,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 211,572,238원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,903,700원 | 235,520,567원 |
표에서 보듯 매각가는 116,130,000원 → 81,291,000원 → 56,903,700원으로 내려가지만, 예상 인수액은 177,295,820원 → 211,572,238원 → 235,520,567원으로 반대로 늘어납니다. 이처럼 대항력 임차보증금이 매각가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임차인 함형철 보증금 | 291,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 중 113,704,180원이 배당되고, 부족분 177,295,820원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순서에 따라 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 인천1호선 동수역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 임차권등기에는 제9층 제902호 84.87㎡ 전부가 임차범위로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 차량용 기계식승강기설비, 소화전설비, 난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며 제1종근린생활시설·업무시설 건부지로 이용중이고, 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 감정자료에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 현장조사. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 제시목록·건축물현황도·평가전례에 따른 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 116,130,000원만 보지 말고 예상 인수액 177,295,820원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 함형철 보증금 291,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 변합니다.
- 유찰 추가 진행 주의. 3회·4회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 예상 인수액은 각각 211,572,238원·235,520,567원으로 증가합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 이용상태와 점유상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.91억 보증금”이 중요하다
이 사건은 감정가 237,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 116,130,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 함형철의 보증금은 291,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 현재 예상배당 기준 미배당액 177,295,820원을 더하면 실질취득은 293,425,820원입니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 분명 확인되는 완화 요소입니다. 하지만 제공된 문구에는 대항력 포기까지 명시되어 있지 않으므로 이를 근거로 인수액을 0원으로 돌릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 보증금 수준에 묶여 있고, 현재 계산상 감정가보다도 높습니다. 권리 원문에서 대항력 포기까지 확인되지 않는 한, 가격만 보고 접근하기 어려운 대항력 인수형 오피스텔입니다.
