인천지방법원 2025타경514126. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1029호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 외형상 최저매각가는 감정가 111,000,000원의 49%인 54,390,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 116,000,000원입니다. 임차권자 신효섭은 2022.05.03. 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.06.입니다. 임차권등기는 2024.06.13. 이루어졌으며 배당요구도 확인됩니다.
등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞섭니다. 따라서 현재 매각가 54,390,000원을 기준으로 집행비용 1,379,020원을 공제한 뒤 임차인에게 53,010,980원이 배당되고, 나머지 62,989,020원은 매수인 인수 예상액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1029호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제10층 제1029호 20.75㎡ 전부 · 11층 중 10층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.06. 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다
소유권 관련 신탁등기와 말소 과정 뒤 박승준이 2022.05.03. 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 신효섭의 주민등록·점유가 시작됐습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.06.입니다. 이후 2024.06.13. 보증금 116,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.11.26. 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신효섭 | 제10층 제1029호 20.75㎡ 전부 | 116,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.05.03. | 우선변제 있음 확정일자 2022.04.06. · 배당요구 | 미배당 인수 현재 예상 62,989,020원 |
② 가격 구조 — 5,439만원에 사도 총부담은 약 1.17억
현재 회차 낙찰가를 54,390,000원으로 가정하면 임차인에게 배당되는 금액은 53,010,980원이고, 보증금 미배당액은 62,989,020원입니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 54,390,000원 + 62,989,020원 = 117,379,020원입니다. 감정가 111,000,000원보다 6,379,020원 높습니다.
여기서 더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가는 38,073,000원으로 낮아지지만 인수 예상액이 79,012,314원으로 늘어 총부담은 117,085,314원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 26,651,100원에 인수 예상액 90,228,620원을 더해 116,879,720원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 임차인 신효섭 보증금 | 116,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당 임차보증금은 62,989,020원입니다. 주택도시보증공사 배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰이 가격 메리트로 직결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 54,390,000원 | 62,989,020원 | 117,379,020원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 38,073,000원 | 79,012,314원 | 117,085,314원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 26,651,100원 | 90,228,620원 | 116,879,720원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 10층 1029호입니다.
- 주위환경. 염골근린공원 남측 인근에 위치하며 공장·주상복합건물·근린생활시설 등이 혼재하고, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 4,367.3㎡, 공업용·평지·정방형·광대로한면이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 합산. 현재 회차 기준 54,390,000원만 필요한 것이 아니라 예상 인수액 62,989,020원을 함께 계산해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 임차권등기 말소 범위와 대항력 포기 여부를 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력 확인. 전입·점유 2022.05.03., 확정일자 2022.04.06.로 강제경매개시결정 2025.11.26.보다 앞섭니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 117,085,314원, 116,879,720원으로 거의 줄지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.04. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기·매각물건명세서의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “보증금”이 가격을 정한다
이 사건은 감정가 111,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 54,390,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 임차인의 보증금은 116,000,000원이고 현재 예상 미배당액은 62,989,020원입니다. 이를 합친 실질취득은 117,379,020원입니다.
3회, 4회 유찰을 가정해도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 계속 약 1.17억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가”가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당분을 실제로 누가 부담하는가입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있지만 제시된 내용만으로 대항력 포기까지 확인되지는 않으므로, 이를 확인하기 전에는 인수 위험이 남아 있는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
