인천지방법원 2025타경514161. 인천 남동구 구월동 위너스타워 1동 608호, 전용 44.29㎡의 공부상 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 200,000,000원의 선순위 임차인입니다. 서지명 임차인은 2022.01.27 전입·점유를 시작했고 2022.01.05 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2024.01.11 남동구 압류이므로 전입 시점이 훨씬 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 적용되는 서지명 임차인의 미배당액은 매수인에게 실질적으로 넘어가지 않는 것으로 판단해야 합니다. 즉 배당표의 계산상 부족액은 128,223,000원이지만, 실질 인수액은 0원입니다. 확약 적용 대상은 서지명 임차권이며, 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1136-3 1동 6층608호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 44.29㎡ · 철근콘크리트구조 · 지2/14층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 이상민 · 2022.01.17 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2017.07.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기부상 과거 중소기업은행 근저당과 수협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2024.01.11 남동구 압류입니다. 이후 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 울산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 서지명 임차인의 전입·점유는 2022.01.27로 말소기준보다 먼저이므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서지명 | 6층 608호 44.29㎡ 전부 | 200,000,000원 | 2022.01.27 / 2022.01.05 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 반값이지만 시장은 하락 중
위너스타워의 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 174,142,857원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2025.06의 145,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 145,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 이 최근 시세의 50.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 41.91㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2024.01 | 40.21㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 43.00㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.01 | 44.29㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 41.39㎡ | 8 | 192,000,000원 |
| 2021.10 | 41.39㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 41.39㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
표면적으로는 가격 여유가 큽니다. 확약을 반영한 실질취득액은 최저매각가와 같은 73,500,000원이고, 최근 실거래 145,000,000원의 50.7%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -19.0%입니다. 전체 평균 174,142,857원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 되며, 최근 시세 145,000,000원과 하락 추세를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 서지명 보증금 | 200,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 서지명 임차인의 미배당액은 128,223,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천시청역이 있으며 인천 1·2호선을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 외벽에는 ‘위너스타워’로 표시돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 일부 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 2017.07.26 사용승인된 지2/14층 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·주차·난방·급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 위너스타워는 48세대이며 최근 12개월 실거래는 1건, 최근 가격 추세는 -19.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 물건은 확약 존재 여부가 실질 인수 128,223,000원과 0원을 가르는 핵심이므로 매각물건명세서와 확약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 서지명 임차권은 6층 608호 44.29㎡ 전부이며 전입 2022.01.27, 확정일자 2022.01.05입니다.
- 세금 압류 확인. 남동구·안산시·울산광역시 북구 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 실거래 평균 174,142,857원보다 최근 12개월 145,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -19.0%입니다. 최저가가 낮아도 향후 매도 가격과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 48세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰도 2.0회이므로 낙찰 후 매도 유동성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약을 먼저 읽어야 한다”
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 200,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 회차 배당만 계산하면 128,223,000원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 최저가 73,500,000원에 낙찰받더라도 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 확인된 서지명 임차인의 실질 인수는 0원으로 보고, 실질취득액은 현재 최저매각가 73,500,000원을 기준으로 비교하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 시세 145,000,000원의 50.7%라 가격 여유는 분명하지만, 최근 추세 -19.0%, 2회 유찰, 48세대 오피스텔이라는 환금성 신호도 강합니다. 결론은 권리는 확약 확인 전제로 양호, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로입니다.
