청주지방법원 2025타경4155. 청주시 청원구 우암동 341-25의 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 제2종근린생활시설·계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 감정가 1,226,744,680원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 601,104,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어졌으니 싸다”로 접근할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없고, 여러 임차인과 임차권등기·전세권, 그리고 전입·보증금 미상 점유자가 함께 존재합니다. 따라서 현재 최저가 자체를 가격 메리트로 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4155 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 341-25 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설·계단실 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 |
| 사용승인 | 2017.11.30 · 2018.04.18 증축 |
| 토지 | 335.8㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,226,744,680원 / 601,104,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 소유자 | 김진형 |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중부신용협동조합 / 503,503,317원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.12.06 근저당
말소기준권리는 2017.12.06 청주중부신용협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 390,000,000원 근저당과 이후 임차권등기·전세권, 2025.08.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당의 채무자는 당초 오숙영이었다가 2017.12.19 계약인수로 김진형으로 변경되었습니다.
등기된 김민지의 주택임차권은 보증금 80,000,000원, 김대열의 주택임차권은 보증금 75,000,000원, 이상헌의 전세권은 전세금 90,000,000원입니다. 모두 말소기준일 이후의 권리로 정리되어 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 대부분 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심정순 | 201호 전체 | 2021.04.26 | 8,000 | 2025.09.15 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신인호 | 203호 전체 | 2025.02.17 | 9,000 | 2025.09.09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손영자 | 204호 전체 | 2023.11.13 | 7,500 | 2025.09.09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김응현 | 301호 전체 | 2024.12.31 | 6,500 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이상헌 | 303호 전체 | 2024.05.03 | 9,000 | 2025.09.12 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김우현 | 304호 전체 | 2025.03.17 | 8,000 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박상호 | 401호 전체 | 2025.01.23 | 6,500 | 2025.10.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김민수 | 해당 없음 | 2024.01.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 김민지 | 3층 184.56㎡ 중 302호 47.12㎡ | 2019.07.08 | 80,000,000원 | 2025.08.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김대열 | 건물 2층 184.56㎡ 중 | 2020.07.22 | 75,000,000원 | 2025.08.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 현재 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 601,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,411,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 청주중부신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 청주중부신용협동조합 | 390,000,000원 | 352,692,960원 |
| 3. 을구 5번 전세권 · 이상헌 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 720,000,000원 중 592,692,960원이 배당되고 127,307,040원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 601,104,000원 | 592,692,960원 | 127,307,040원 | 충족 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 420,772,800원 | 414,165,072원 | 305,834,928원 | 미충족 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 294,540,960원 | 289,617,387원 | 430,382,613원 | 미충족 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사동청주지사 남서측 근거리에 위치하며, 단독주택과 주상용건물이 혼재하는 지대입니다.
- 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설·계단실, 2~4층은 다가구주택입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 버스정류장과 배차간격을 고려한 대중교통 접근조건은 대체로 보통입니다.
- 설비. 전기·위생 및 급배수·난방·소방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 335.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 565,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘현재’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 남아 있습니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 3,4번은 지분매각이며 일괄매각입니다. 토지·건물별 지분과 사용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 위치·면적·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 다수의 임차·점유관계가 있어 대항력과 별개로 실제 인도 협의와 명도 절차가 복잡할 수 있습니다.
- 배당만 믿지 않기. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자 권리 확인이 남아 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 하락했지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다가구·근린생활시설 복합건물의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미확정 권리와 매각 범위
이 사건은 말소기준권리 자체는 선명합니다. 2017.12.06 청주중부신용협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 대부분의 임차인도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 전입일과 보증금이 미상인 점유자가 남아 있고, 일괄매각·제시외 건물 포함·목록 3,4번 지분매각이라는 구조적 확인사항도 있습니다. 게다가 실거래 자료가 없어 601,104,000원이 실제 시장가 대비 싼지 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 49%라 싸다”가 아니라, “확정 인수는 0원이지만 미상 점유자와 매각 범위를 해결한 뒤 가격을 검증해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
