청주지방법원 2025타경866. 음성읍 한벌리 722-5의 토지와 철골조 판넬지붕 2층 건물로, 감정평가 당시 공장 및 기숙사로 이용 중인 물건입니다. 토지는 공장용지 4,362㎡이며, 소유자는 주식회사리싸이텍입니다. 2024.04.12. 둔포농업협동조합이 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국민건강보험공단 압류와 신용보증기금·하나카드주식회사· 중소기업은행의 가압류가 연이어 등기된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.
권리 순서만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준인 둔포농업협동조합 근저당권과 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 등기보다 현장과 매각 범위에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 인접토지와의 경계에는 지적측량이 필요할 것으로 탐문됐으며, 건물 내부의 소유자 미상 기계기구는 평가와 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 722-5 · 충청대로 1620-32 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 기숙사 · 철골조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 4,362㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사리싸이텍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 835,072,000원 / 427,557,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 둔포농업협동조합 / 541,314,063원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.12. 둔포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 612,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 창고·공장 일부·수변전설비 포함 · 활잡목·담장(펜스) 토지 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2024.04.12. 둔포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·하나카드주식회사·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당권과 오래된 압류·가압류도 이미 등기부상 말소돼 현재 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 427,557,000원으로 감정가 835,072,000원의 51.2%입니다. 그러나 공장·기숙사와 4,362㎡ 공장용지를 함께 매각하는 개별 산업용 물건이므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 제시외 시설의 포함·제외 범위, 경계 측량 결과, 실제 점유와 건물·수변전설비 상태가 실질가치를 좌우할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 427,557,000원 | 420,881,430원 | 1,245,477,014원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 342,045,600원 | 336,456,962원 | 1,329,901,482원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 273,636,480원 | 269,005,569원 | 1,397,352,875원 |
제시된 모든 회차 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이는 권리상 인수 위험이 없다는 뜻이지, 해당 매각가격이 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,675,570원 |
| 2. 근저당권 · 둔포농업협동조합 | 612,000,000원 | 420,881,430원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 931,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 51,250,410원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 66,287,234원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 5,420,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,666,358,444원 중 예상배당은 420,881,430원이며, 미배당액은 1,245,477,014원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 범위 — 포함 시설과 제외 물품을 구분하라
- 일괄매각. 제시외 건물인 창고와 공장 일부, 수변전설비가 매각에 포함됩니다.
- 수변전설비. 수변전설비는 건물 가액에 포함해 감정평가됐습니다. 현장에 존재하는 설비와 평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 포함물. 활잡목과 담장(펜스)은 부합물로 보아 토지에 포함해 매각합니다.
- 매각 제외 기계기구. 목록2 내부의 소유자 미상 제시외 기계기구와 설비는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 기타 제외물. 물탱크와 이동식 야외화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 한벌리 722-2, 722-4와의 경계는 지적측량이 별도로 필요할 것으로 탐문됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성읍 한벌리 ‘한벌마을’ 남측 인근이며, 주위는 소규모 공장들이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골조 판넬지붕 2층 건물로 내·외벽은 판넬마감, 창호는 샷시 창호이며 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 공시지가는 96,300원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 조례로정한지역에 해당하며, 주변의 영농여건불리농지·보전산지·임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·기숙사와 토지를 일괄매각하고 일부 기계기구가 제외되며 경계 확인도 필요하므로, 재매각 가능성과 활용 적합성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 공장과 기숙사의 사용자, 사업자등록, 전입 및 인도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 지적측량. 한벌리 722-2, 722-4와의 경계 및 담장 위치를 측량 결과와 대조하세요.
- 매각 목록 작성. 창고·공장 일부·수변전설비·활잡목·펜스와 제외되는 기계기구·물탱크·이동식 야외화장실을 구분하세요.
- 설비 상태 점검. 수변전설비와 급배수설비의 실제 상태, 가동 가능 여부 및 사용 주체를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물·포함 설비의 개별가치를 다시 산정하세요.
- 배당 외 부담 확인. 당해세·최우선변제와 체납 공과금, 폐기물·잔존물 처리 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 현장은 보류
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 공장·기숙사와 4,362㎡ 토지를 한꺼번에 취득하는 물건이며, 임대관계가 미상이고 인접토지와의 경계 측량이 필요합니다. 건물 내부의 소유자 미상 기계기구와 물탱크·이동식 야외화장실은 매각에서도 제외됩니다.
따라서 감정가 835,072,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 427,557,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 실제 투자 판단은 경계·점유·설비 소유권·시설 상태를 확인한 뒤 실질가치를 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 결론은 “권리는 합격, 가격과 현장은 정밀검증”입니다.
