청주지방법원 2025타경866. 충북 음성군 음성읍 한벌리에 있는 공장·기숙사 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 4,362㎡이며, 철골조 판넬지붕의 2층 건물이 공장과 기숙사로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사리싸이텍이고, 둔포농업협동조합이 설정한 채권최고액 612,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상으로는 말소기준권리 이후 국민건강보험공단 압류와 신용보증기금·하나카드주식회사·중소기업은행 등의 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 일반적인 주거용 부동산과 다른 공장시설의 실질적 이용 가능성에 있습니다. 특히 현장에 있는 일부 기계기구는 매각 대상이 아니며, 인접 토지와의 경계도 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 722-5 도로명: 충청대로 1620-32 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 기숙사 |
| 토지면적 / 지목 | 4,362㎡ · 공장용지 |
| 건물구조 | 철골조 판넬지붕 2층 · 판넬마감 · 샷시 창호 |
| 이용상태 | 공장 및 기숙사로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사리싸이텍 (단독소유) |
| 감정가 | 835,072,000원 |
| 최저매각가 | 218,910,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 둔포농업협동조합 |
| 청구금액 | 541,314,063원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2024.04.12 둔포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 612,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.12 접수된 둔포농업협동조합 근저당권입니다. 기존 중소기업은행 근저당권을 비롯한 종전 근저당권은 2024.04.15 말소되었으며, 이후 등기된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 26%는 시세의 26%가 아니다
이번 물건은 감정가 835,072,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 218,910,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 26.21% 수준입니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 과거 감정평가액과 현재 최저매각가의 비교입니다. 동일한 공장·기숙사 시설과 토지에 대한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 공장용 부동산은 건물 상태, 설비의 소유관계, 공업용 사용 가능성 및 실제 수요에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 218,910,000원 | 26.21% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 175,128,000원 | 20.97% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 140,102,400원 | 16.78% | 0원 |
7회·8회 유찰 시 금액은 예상 회차 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 권리·배당 분석상 추정이며 점유관계 등 추가 확인 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 취득세와 기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,864,740원 |
| 1. 근저당 · 둔포농업협동조합 | 612,000,000원 | 215,045,260원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 (갑구 13) | 931,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 51,250,410원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 66,287,234원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 (갑구 17) | 5,420,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,864,740원을 제외한 215,045,260원이 둔포농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금은 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
총 채권액 1,666,358,444원 중 예상 채권자 배당액은 215,045,260원이고, 총 미배당액은 1,451,313,184원입니다. 이 수치는 채권자 측 미회수 금액으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 또한 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 집행비용·당해세·우선변제권 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성읍 한벌리 소재 한벌마을 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장들이 있는 공업지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 해당 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 지목은 공장용지이고 토지면적은 4,362㎡입니다. 토지형상은 사다리형, 지세는 완경사이며 세로한면(가) 도로접면 조건입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 문화유산 관련 조례로 정한 지역의 규제 사항도 확인됩니다.
- 건물. 철골조 판넬지붕 2층으로 기본적인 위생 및 급배수설비가 있습니다. 공장과 기숙사로 이용되는 복합적 사용 형태입니다.
- 공시지가. 96,300원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며 거래 시세 또는 건물 포함 시장가치를 직접 나타내지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 인접 토지와의 실제 경계는 별도 검증 대상입니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산보다 공장 운영 목적, 산업용 토지 수요, 시설 상태 등에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 6회 유찰된 이력까지 고려하면 처분 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 무엇을 사고 무엇을 못 사는가
이 사건은 일괄매각이며, 제시외 건물과 일부 부속시설의 포함 여부가 명시되어 있습니다. 공장시설에서는 이 구분이 실제 활용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 시설·항목 | 매각 범위 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 제시외 창고 | 포함 | 현황 및 건물 상태 |
| 제시외 공장 일부 | 포함 | 실제 위치·구조·이용 상태 |
| 수변전설비 | 포함 | 건물 가액에 포함하여 감정평가 |
| 활잡목·담장(펜스) | 포함 | 토지 부합물로 취급 |
| 소유자 미상 기계기구·설비 | 제외 | 목록2 내부 시설 · 평가 및 매각 제외 |
| 물탱크 | 제외 | 소유관계 및 현장 처리 |
| 이동식 야외화장실 | 제외 | 매각 대상 아님 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가 218,910,000원은 감정가 대비 26.21%입니다. 그러나 유사 공장·토지 매매사례와 실제 건물·설비 상태를 확인하기 전에는 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유자 조사. 공장과 기숙사 사용자가 소유자, 임차인, 관계회사 또는 기타 점유자인지 확인하고, 임대차계약·사업자등록·주민등록 및 점유권원을 검토하세요.
- 설비 소유권. 매각 포함 수변전설비와 제외된 기계기구의 목록을 대조하고, 공장 운영에 필요한 설비를 낙찰만으로 확보할 수 있는지 확인하세요.
- 토지 경계. 한벌리 722-2 및 722-4와의 경계를 확인하고, 필요 시 지적측량을 통해 점유 및 이용 현황을 검토하세요.
- 건물 사용 가능성. 공장·기숙사로서의 사용 상태, 위생·급배수설비, 전력 공급 및 주요 시설의 작동 여부를 직접 점검하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획 및 가축사육제한구역 등 관련 규제 내용을 실제 사용 목적과 대조하세요.
- 채권·배당. 예상 미배당액은 1,451,313,184원입니다. 이는 채권자의 미회수 추정액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 권리 원본으로 최종 검토하세요.
- 입찰보증금·매각조건. 실제 매각기일, 보증금, 일괄매각 목록과 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 명도·유지비용. 공장 내부 점유자와 기숙사 이용자, 제외 시설의 처리, 미납 공과금 및 사용 재개에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 건물·토지 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 지적도 및 현장 상태를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “크게 떨어진 가격보다, 실제 확보하는 자산이 중요하다”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 835,072,000원이 6회 유찰을 거쳐 218,910,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 소멸하는 구조이고, 배당상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
그렇다고 권리와 실물까지 모두 단순한 사건은 아닙니다. 임대관계 미상, 인접 토지 경계측량, 일부 기계설비 매각 제외라는 요소가 실제 취득 및 사용 가능성을 좌우할 수 있습니다. 또한 6회 유찰된 공장·토지의 가격을 감정가만으로 평가하면 환금성과 추가 투자비용을 과소평가할 위험이 있습니다.
등기상 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 이번 사건의 핵심 전략은 추가 유찰을 무조건 기다리거나 낮아진 최저가만 보고 입찰하는 것이 아니라, 점유관계·토지 경계·시설 소유권·실제 시장가치를 먼저 확인하는 것입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.
