부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸되는 권리 구조입니다. 다만 신건 최저가 1.67억은 실거래 평균 1.558억보다 높아 가격 메리트가 없습니다. 또한 선순위 채권이 매각대금을 크게 초과해 배당 부족이 발생하는 구조입니다.

감정가 / 최저가

167,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균(시세)

155,833,333원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 시세

107.2%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

임차인 없음·소멸권리

청주지방법원 2025타경5868. 청주시 상당구 용암동 중흥마을마이빌아파트 511동 302호 아파트입니다. 권리 분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리인 2015년 한국씨티은행 근저당 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째, 임차인이 없어 낙찰자가 승계할 보증금 위험은 없습니다. 다만 등기상 오래된 근저당과 다수 채권이 얽혀 있어 배당은 부족하게 됩니다.

권리는 깨끗하게 정리되지만, 가격은 별도 판단이 필요합니다. 같은 단지 동일평형 최근 실거래 평균은 1.558억인데 최저매각가는 1.67억입니다. 신건 기준으로는 시세보다 높은 가격입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경5868 (임의경매)
소재지	충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 511동 3층 302호
물건종류 / 이용상태	집합건물(아파트) · 방2·거실·주방겸식당·화장실 등
소유자	최상선
감정가 / 최저가	167,000,000원 / 167,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 한국씨티은행 / 93,809,164원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인은 확인되지 않습니다. 현장조사에서는 소유자 및 거주인의 부재로 조사하지 못했으므로 입찰 전 점유 상태 재확인은 필요합니다. 다만 등기상 말소기준권리 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건은 시세보다 높다

중흥마을마이빌아파트 동일평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 155,833,333원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.06	59.92㎡	10	140,000,000원
2026.06	59.92㎡	13	142,000,000원
2026.06	59.4㎡	8	163,000,000원
2026.05	59.92㎡	13	180,000,000원
2026.05	59.92㎡	4	145,000,000원
평균	—	12건	155,833,333원

실거래 범위는 1.40억~1.80억이며 평균은 1.558억입니다. 최저가 1.67억은 평균 대비 107.2%로, 신건에서 바로 낙찰받으면 시세 평균보다 높은 가격이 됩니다.

⚠️ 유찰 이후 가격 판단 필요 중흥마을마이빌아파트 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 신건 가격보다 유찰 후 가격 구간에서 시세 대비 메리트가 생길 가능성을 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,138,000원
국민은행 근저당(선순위)	11,795,700,000원	163,862,000원
국민은행 후순위 근저당	13,800,000원	0원
청주축산업협동조합 근저당	46,000,000원	0원
한국씨티은행 근저당	144,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

배당은 선순위 채권 일부 충당 수준이며 총 채권액 대비 부족합니다. 그러나 매수인이 부족분을 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 1.67억)

감정가 vs 실거래 시세

최저가가 실거래 평균보다 높아 신건 가격 메리트 부족.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 매각으로 소멸되는 권리 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 가격 관점 최저가 1.67억은 실거래 평균 1.558억보다 높습니다. 권리는 안전하지만 가격은 유찰 후 접근하는 전략이 적합합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 용암초등학교 북동측 인근, 중흥마을6단지아파트 및 중흥마을부영그린아파트 등 대규모 아파트단지 밀집 지역입니다.
교통. 중흥로와 접하며 중고개로·1순환로 등 간선도로 접근이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역, 용암2택지개발지구 지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 856세대 규모 단지이나 2003년 준공으로 실거래 가격 편차가 존재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

신건 가격 주의. 감정가 1.67억은 실거래 평균보다 높아 가격 상한 검토가 필요합니다.
유찰 전략. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.9회를 감안해 회차별 가격을 비교해야 합니다.
점유 확인. 현장조사 당시 소유자 및 거주인 부재였으므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따져야 한다”

이 물건은 권리상 위험보다 가격 판단이 중요한 사례입니다. 임차인 인수 부담은 없지만, 신건 최저가는 실거래 평균을 웃돌고 배당 구조도 여유롭지 않습니다. 권리는 안전, 가격은 보류. 유찰 이후 시세 대비 충분한 할인 구간에서 접근하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	1억 6,700만원
2	2026-08-04	대기	1억 1,690만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 신건 가격과 배당 부족이 문제다 — 청주 중흥마을 511동 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 시세 비교 — 신건은 시세보다 높다

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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