청주지방법원 2025타경873. 충주시 용탄동 1223, 충주제5일반산업단지 안의 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 2,774㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 1층 공장, 2층 사무실·회의실 등으로 이용됩니다. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 사용승인은 2019.09.20이며, 주변은 공장이 밀집한 일반산업단지 내 공장지대입니다.
권리구조의 기준점은 2022.05.17 설정된 농협은행 채권최고액 1,560,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 에이원솔루션 근저당, 본건 임의경매개시결정, 충주시 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경873 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용탄동 1223 · 충청북도 충주시 충주산단7로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실, 회의실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 2,774㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 주식회사퀀텀엘에스티신소재 |
| 감정가 / 최저가 | 2,058,965,000원 / 1,317,738,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,396,111,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 명시 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 2022년 농협은행 근저당이 기준
이 부동산은 2022.05.17 이전 경매에서 주식회사퀀텀엘에스티신소재가 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당이 설정됐습니다. 이 농협은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2019년 신한은행 근저당들과 2020~2021년 압류·가압류·종전 경매등기는 2022.05.17 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
말소기준 이후 설정된 에이원솔루션 근저당 300,000,000원과 본건 경매개시결정, 이후 압류는 현재 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용관계 | 사업자등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영우 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2024.03.15 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
송영우의 사업자등록일은 2024.03.15로, 말소기준인 농협은행 근저당 2022.05.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.15에 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금 액수 자체는 입찰 전에 매각물건명세서와 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 2,058,965,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 1,317,738,000원입니다. 회차 시나리오상 감정가의 64% 구간입니다. 추가 유찰 시 3회차 1,054,190,400원(51.2%), 4회차 843,352,320원(40.96%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 36% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 산업단지 공장은 아파트처럼 표준화된 거래시장이 아니어서 토지, 건물 상태, 생산설비 적합성, 업종 제한과 실제 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,317,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,577,380원 |
| 2. 농협은행 근저당 | 1,560,000,000원 | 1,302,160,620원 |
| 3. 에이원솔루션 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,860,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당액은 1,302,160,620원, 미배당액은 557,839,380원입니다. 신청채권자 청구액 1,396,111,500원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 배당 부족액 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
국세·지방세 압류 5건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 용탄동 소재 충주제5일반산업단지 내에 있으며, 부근은 공장이 밀집하고 인근에 근린생활시설의 지원시설이 소재합니다.
- 이용. 건물 1층은 공장, 2층은 사무실·회의실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물이며 일반건축물대장상 사용승인일은 2019.09.20입니다. 벽체는 판넬마감, 바닥은 산업용 바닥재·타일마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 소화설비 등이 설치돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 공장용지 2,774㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 137,500원/㎡입니다.
- 계획. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지에 속하고 대로2류와 중로2류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 실거래 비교치가 없습니다. 인근 산업단지 공장·공장용지의 실제 매매사례를 확인해 1,317,738,000원이 시장가격보다 낮은지 먼저 검증해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 공장 규모·업종 적합성·수요 부족 등 환금성 요인이 있는지 현장과 주변 거래를 확인해야 합니다.
- 임차관계 원문 대조. 송영우의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 명도와 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당순위에는 영향을 줄 수 있으나 현재 명시 인수권리는 없습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 공장이 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 포함 범위를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 공장 활용성. 일반공업지역·일반산업단지의 용도제한과 실제 사용하려는 업종의 입주 가능 여부, 생산동선·설비 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2022년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 송영우도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득액은 최저가와 같은 1,317,738,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,058,965,000원에서 64%까지 내려온 것은 분명하지만, 실거래 시세가 없고 이미 2회 유찰된 공장 물건입니다. 산업용 부동산은 사용 목적과 수요자가 맞지 않으면 환금성이 급격히 떨어질 수 있습니다. 결론은 권리상 인수 0원은 장점, 가격 메리트는 아직 검증 필요. 할인율보다 실제 공장·토지 시장가를 확인하는 것이 우선입니다.
