부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 이 물건은 근저당·가압류 등 권리관계는 매각으로 정리되어 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 단순 토지가 아니라 근린생활시설(펜션) 이용 중인 토지·건물 복합물건이며, 매각 제외 시설과 법정지상권 성립 여부 불분명 사항까지 있어 가격보다 현장 사업성 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

3,339,182,600원

신건(0회 유찰)

실질취득

3,339,182,600원

인수액 0원

배당 가능 채권

2,759,776,555원

전액 배당 구조

핵심지표

펜션 운영

현장 확인 필요

청주지방법원 2025타경6151. 청주시 청원구 내수읍 학평리 소재 대지·토지 복합 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사예궁이며, 기준 권리는 2020.12.28 설정된 북청주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 추가 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건은 일반적인 나대지 경매와 다릅니다. 감정평가상 기호 8-가, 9-나 등 건물은 근린생활시설(펜션)으로 이용 중이며, 일부 타인 소유 건물과 구조물은 매각 제외입니다. 낙찰 후 실제 사용 범위와 권리관계를 확인하는 과정이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경6151 (임의경매)
소재지	충청북도 청주시 청원구 내수읍 학평리 219-3
물건종류	대지 + 토지 · 근린생활시설(펜션) 이용
소유자	주식회사예궁
감정가 / 최저가	3,339,182,600원 / 3,339,182,600원
신청채권자 / 청구	북청주새마을금고 / 1,986,299,310원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2020.12.28 북청주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사상 대항력 없는 점유자로 확인되어 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 임차인 확인

점유자	점유	전입	판정
신광임	전체	2021.07.08	대항력 없음 말소기준 이후 전입
(주)예궁코리아	9번,10번 목록 전체 및 제시외 1번 사무실	2025.06.18	대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 3,339,182,600원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	35,791,826원
북청주새마을금고 근저당	2,100,000,000원
도재영 근저당	91,000,000원
주식회사 채세움 가압류	201,200,000원
김영득 가압류	7,000,000원
정은자 가압류	53,600,000원
주식회사 채세움 후순위 근저당	261,560,000원
성낙준 가압류	20,416,555원
현평국 가압류	25,000,000원
소유자 교부	543,614,219원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 시 채권 부족 가능성이 증가합니다.

✅ 권리 관점 임차인 대항력 인수 없음. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되어 권리상 인수 부담은 0원입니다.

⚠️ 사업성 관점 펜션으로 이용 중인 건물과 매각 제외 구조물이 혼재합니다. 낙찰 후 이용 가능 범위, 법정지상권 성립 여부, 실제 운영 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 내수사거리 남동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
토지. 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
이용상태. 근린생활시설(펜션)으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 매각 제외 건물·구조물과 실제 점유 범위를 반드시 확인하세요.
법정지상권 검토. 일부 건물 관련 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 별도 검토가 필요합니다.
가격 판단. 신건 33억대 고액 물건으로 운영수익과 토지 활용 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 운영 능력이 필요한 물건”

이 물건은 경매 권리 분석만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 보증금 인수 위험도 없습니다. 그러나 가격이 큰 토지·펜션 복합물건인 만큼 낙찰 후 가치 창출 가능성은 단순 권리보다 현장 활용성과 사업성에 달려 있습니다. 권리는 합격, 운영 검토는 필수인 유형입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 펜션 복합물건의 사업성을 봐야 한다 — 청주 2025타경6151

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 확인

③ 예상배당표 (매각가 3,339,182,600원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 운영 능력이 필요한 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (14)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (38장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고