부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경5752 · 대전지방법원 · 연립/다세대

최저매각가 신건 · 1차

1,278,912,400원 12억 7,891만 감정가 1,278,912,400원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-30

대전지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 2,789만

최저가의 10% · 127,891,240원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 12.79억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 다수와 미상 보증금 위험이 존재해 최저가만으로 판단할 수 없는 다가구 경매입니다.

권리 대항력 가능 임차인과 인수 가능 임차권이 있어 권리안전형 물건이 아님
자금 신건 최저가 12.79억 · 확인된 임차보증금 3.43억 이상 인수 위험
리스크 임차인 보증금 미상분 존재, 가등기 종류 확인 필요

한 줄 평 다가구 형태의 연립/다세대 물건으로, 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 확인된 임차보증금만 3억 원 이상이며, 다수 임차인이 말소기준권리 이전 전입으로 대항력을 주장할 수 있습니다. 보증금 미상 점유자도 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

1,278,912,400원

신건(0회 유찰)

실질취득 위험

보증금 확인 필요

대항력 임차인 다수

확인 임차보증금

343,000,000원+

등기 임차권 기준

매수인 인수

가능성 있음

미상 보증금 별도 확인

대전지방법원 2024타경5752. 대전 중구 대사동 248-250 소재 삼화주택은 철근콘크리트조 4층 건물로, 다가구주택 17가구 및 현황 주택으로 이용되는 부분이 포함된 물건입니다. 등기부상 소유자는 김현미이며, 말소기준 판단 대상 권리 이후 가압류 등은 소멸하지만, 그 이전에 존재하는 가등기와 임차권은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2024타경5752 (임의경매)
소재지	대전광역시 중구 계룡로955번길 73
물건종류 / 이용	연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 17가구
소유자	김현미
감정가 / 최저가	1,278,912,400원 / 1,278,912,400원
신청채권 / 청구	대전삼성 신용협동조합 · 156,674,521원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2023.05.24 갑구 5번 가압류로 판단됩니다. 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022.01.27 설정된 가등기는 말소기준권리 이전으로 매수인 인수 가능성이 있어 종류 확인이 필요합니다. 또한 다수 임차권등기가 말소기준권리 이전에 존재하여 매수인은 임차인별 대항력 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 위험 포함

임차인	호실	보증금	대항력	우선변제	승계
송지혜	301호	55,000,000원	有	有	가능
조수민	501호	60,000,000원	有	有	가능
최성환	205호	40,000,000원	有	有	가능
조호현	203호	34,300,000원	有	有	가능
곽영웅	102호	55,000,000원	有	有	가능
박성후	105호	30,000,000원	有	有	가능
이준구	202호	70,000,000원	有	有	가능
송민지 외	점유 확인	미상	가능·미상	미상	확인 필요

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가가 아니라 인수 보증금까지 반영됩니다. 이 사건은 확인되지 않은 점유자의 보증금이 남아 있어 최종 인수액을 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,278,912,400원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	15,189,124원
임차인 우선변제 합계	343,300,000원	343,300,000원
가압류 등 채권	167,574,597원	167,574,597원
소유자 교부	-	751,848,679원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

유찰 시 가격은 낮아지지만 임차인 인수 위험은 별도 검토 필요

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 중구 대사동 성모초등학교 남서측 인근으로 상가주택·다가구주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
이용상태. 지층부터 3층까지 다가구주택으로 이용 중이며 공부상 창고 부분은 현황 주택으로 추정됩니다.
토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 292㎡, 소로각지 조건입니다.
환금성. 다가구 형태로 개별 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으며 임차관계 정리가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 점유자의 임대차계약·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가등기 확인. 2022.01.27 가등기의 성격이 담보가등기인지 확인 필요합니다.
인수금 산정. 최저가만 기준으로 판단하지 말고 대항력 임차인의 실제 보증금을 반영해야 합니다.
현황 확인. 303호·401호·501호 출입문 호실 표시 등 현황조사 내용을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금”

이 물건은 감정가 대비 가격만 보면 신건 12.78억의 단순한 경매처럼 보입니다. 하지만 다가구주택 특성상 여러 임차인이 존재하고, 일부는 대항력 및 우선변제권을 갖고 있습니다. 특히 보증금 미상 점유자가 남아 있어 낙찰 후 실질취득 비용이 변동될 수 있습니다. 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 가능한 임차보증금 확인입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

깨끗한 권리가 아니다 — 대항력 임차인이 포진한 대전 대사동 삼화주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 미상 위험 포함

③ 예상배당표 (매각가 1,278,912,400원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (51장)

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