청주지방법원 2025타경51531. 충청북도 보은군 보은읍 산성리 산53-4 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 창고 및 농막이고, 주위는 농경지와 임야가 소재하는 지역입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 단순합니다. 하지만 이 사건은 가격이 낮아 보이는 이유가 분명합니다. 3회 유찰, 대중교통 열세, 농지취득자격증명원 제출 필요, 토지 경계 불분명이 함께 붙어 있습니다.
최저매각가는 151,543,000원으로 감정가 441,819,200원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 물건처럼 보이지만, 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이고, 일부 토지는 등기부상 지목과 토지대장상 지목이 다르며, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸졌나”보다 내가 이 토지와 건축물의 이용·취득·환금 리스크를 감당할 수 있나입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 산성리 산53-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 농막으로 이용 중 |
| 등기부상 부동산 | [건물] 충청북도 보은군 보은읍 산성리 산53-4 주1동 |
| 소유자 | 박인성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 441,819,200원 / 151,543,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 45,555,208원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 내역 없음. 제공 데이터상 tenants는 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 말소기준은 2018.01.24 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 설정된 을구 2번 근저당, 갑구 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수로 잡힌 금액도 0원입니다.
② 임차인 표 — 신고된 임차인 없음
| 구분 | 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,921,602원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 254,400,000원 | 148,621,398원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 88,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 19,462,203원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 132,532,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 채권자 총 채권액 494,594,668원 중 148,621,398원만 배당되고, 미배당은 345,973,270원입니다. 매수인 인수는 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 리스크 — 권리보다 ‘취득·이용’이 어렵다
- 농지취득자격증명원. 목록6번 토지는 등기부상 지목이 “임야”이나 토지대장상 “전”으로 지목변경되었고, 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다.
- 지목 변경. 목록7번 토지는 등기부상 지목이 “임야”이나 토지대장상 “도로”로 지목변경되었습니다.
- 토지분할. 목록11번 건물은 토지분할로 인하여 현재 목록4번 지상에 소재합니다.
- 매각 포함·제외. 목록4번 지상 소재 관정은 매각에 포함하나, 이동가능한 저온창고 및 적치물은 매각 제외입니다.
- 경계 불분명. 본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 사항은 측량이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 보은군 보은읍 산성리 소재 “구리목마을” 서측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근은 가능하나, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 열세합니다.
- 이용상태. 창고 및 농막으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로, 외벽은 판넬잇기 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지. 대표 토지 정보상 지목은 임야, 토지이용상황은 자연림, 면적은 24,488.0㎡, 공시지가는 2,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원 발급 가능성. 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있으므로, 소관 행정기관에 발급 여부를 확인해야 합니다.
- 측량. 인접지와의 경계가 불분명하므로 현장 확인과 측량 필요성을 입찰 전 반영해야 합니다.
- 매각 제외물. 이동가능한 저온창고 및 적치물은 매각 제외입니다. 현장에 남아 있는 물건의 처리 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 제한. 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 공익용산지, 산림보호구역, 사방지 등 제한사항이 많습니다.
- 환금성. 대중교통상황이 열세하고, 창고·농막 및 토지 물건이므로 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018.01.24 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 결론을 좋게 주기 어렵습니다. 3회 유찰로 최저가가 151,543,000원까지 내려왔지만, 농지취득자격증명원, 지목 변경, 토지분할, 경계 불분명, 매각 제외물, 산지·농지성 제한이 겹친 저환금·확인필수형 물건입니다. 권리는 합격, 물건성은 신중. 이 물건은 실사용 목적과 행정·측량 확인이 먼저입니다.
