청주지방법원 2025타경965. 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 일대의 토지와 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물들이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 기호 5가 사무실 및 상업용, 기호 6~10이 상업용이며, 토지는 계획관리지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 859,516,000원으로 감정가 1,074,395,300원의 80% 수준입니다.
등기상 핵심은 2023.09.27 설정된 청주신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 김숙이 근저당권과 경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경965 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 604 |
| 등기상 부동산 | 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 605, 604 가동 · 호수마을길45번길 45-29 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 5 사무실 및 상업용 · 기호 6~10 상업용 |
| 토지 | 2,246㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 답 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 고등유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,395,300원 / 859,516,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 청주신용협동조합 / 574,482,124원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2023.09.27 청주신용협동조합 근저당권 696,000,000원입니다. 2017년 대신농업협동조합 근저당권과 2022년 주식회사세븐엠 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 김숙이 근저당권 700,000,000원과 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 특수조건 — 이 물건은 ‘권리’보다 현장·농지 조건이 중요하다
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 토지와 건물 등을 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 2-3, 5-1~5-4 포함 |
| 매각 제외 | 컨테이너, 비닐하우스 |
| 농지취득자격증명 | 목록 1~4 제출 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
| 원상회복 | 원상회복의무를 부담할 수 있음 |
| 공부·현황 차이 | 목록 5~10의 공부상 소재지는 구계리 605, 604이나 분할 등으로 605, 604-8에 소재 |
| 토지 현황 | 기호 2, 4는 공부상 지목 ‘전’이나 현황 ‘상업용’ 이용 |
특히 기호 2, 4는 공부상 지목이 전이지만 현황은 상업용으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 원상회복의무 부담 가능성이 함께 기재돼 있으므로, 단순히 현재 이용상태만 보고 계속 같은 용도로 사용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 859,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,995,160원 |
| 2. 근저당 · 청주신용협동조합 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김숙이 | 700,000,000원 | 152,520,840원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 16,074,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,412,074,767원, 예상 배당은 848,520,840원, 미배당은 563,553,927원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 농경지와 공장이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 5~10은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2017.12.14입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 일부제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지 특성. 2,246㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 22,200원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격대별 거래 유동성을 직접 검증할 수 없습니다. 2회 유찰과 농지·상업용 복합 조건을 함께 고려한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1~4의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 공부상 지목과 현황 이용이 다른 토지에 대해 원상회복의무 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각 범위. 제시외 건물 2-3, 5-1~5-4는 포함되지만 컨테이너와 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 지번 대조. 목록 5~10은 공부상 605, 604이나 현황상 605, 604-8에 소재하므로 감정평가서와 현장을 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세 대비 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 농지·현황 조건이 더 중요한 물건
등기 권리만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2023.09.27 청주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복 가능성, 공부와 현황의 차이, 매각 제외 물건을 먼저 풀어야 합니다.
현재 최저가 859,516,000원은 감정가의 80%이고 이미 2회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이것만으로 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론적으로 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 실물·이용 조건은 복잡한 유형입니다. 농지취득자격증명 발급과 현황 이용의 적법성, 정확한 매각 범위를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
