대전지방법원 2024타경122329. 대전 서구 괴정동의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설·계단실 등, 2-4층 다가구주택이며, 공부와의 차이는 없습니다. 건물 소유자는 민경연이고, 2019.11.08 설정된 한밭새마을금고 근저당 840,000,000원이 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류, 임차권등기들은 말소기준 뒤에 위치합니다.
현재 회차는 감정가 1,647,293,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 1,153,105,000원으로 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 다수의 임차관계와 보증금 미상 점유자가 함께 나타나는 다가구 성격의 물건이므로, 가격보다 먼저 임차관계의 완전한 확정이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122329 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정로16번길 57 · 괴정동 112-18외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설·계단실 등 · 2-4층 다가구주택 |
| 소유자 | 민경연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,647,293,000원 / 1,153,105,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 718,125,890원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 토지 | 184.6㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 879,400원/㎡ |
| 매각 포함 | 일괄매각 · 조경수와 발코니, 옥상 계단실은 평가·매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 임차관계 확인이 핵심
말소기준은 2019.11.08 한밭새마을금고 근저당권입니다. 등기된 김세영·조성진·김명환·김아련·도혜림의 임차권은 모두 말소기준 이후의 전입·점유 관계로 정리돼 매수인에게 대항하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 다른 구체적 전입자들도 확인된 전입일은 모두 2019.11.08 이후입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력 / 우선변제 / 승계
| 성명 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남복례 | 101호 | 2022-02-04 | 3,000,000원 | 480,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희진 | 201호 | 2023-02-01 | 5,000,000원 | 520,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 303호 | 2020-10-08 | 130,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강석만 | 304호 | 2019-12-30 | 100,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진우 | 305호 | 2024-03-29 | 20,000,000원 | 470,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 동거인 이정재 | 203호 | 2023-07-06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세란 | 204호 | 2024-07-18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변상민 | 301호 | 2020-02-25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 동거인 김민영 | 301호 | 2022-06-02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수빈 | 302호 | 2024-10-14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 302호 | 2022-12-19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 401호 | 2021-09-13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 동거인 김건무 | 401호 | 2021-09-13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오설록 | 401호 | 2023-12-27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황혜연 | 102호 | 2024-01-22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세영 | 건물 중 2층 40㎡ (203호) | 2022-07-26 | 150,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성진 | 건물 중 4층 29.7㎡ (403호) | 2019-12-20 | 85,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명환 | 건물 중 2층 42㎡ (205호) | 2021-12-22 | 100,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아련 | 건물 중 4층 70㎡ (402호) | 2019-11-11 | 167,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도혜림 | 별지 건물 중 3층 25.08㎡ (301호) | 2024-05-02 | 20,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 동거인 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정재 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건무 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 대상은 없습니다. 우선변제 여부가 확정되지 않은 경우에는 임의로 인정하지 않고 미상으로 표시했습니다.
③ 가격·회차 — 70%는 할인율일 뿐, 시세 메리트는 아직 미확인
감정가는 1,647,293,000원, 현재 최저매각가는 1,153,105,000원으로 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 807,173,500원, 그 다음은 565,021,450원으로 제시되어 있습니다.
그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 주변 다가구·근린생활시설 혼합 물건의 실제 거래 수준을 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,153,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 13,931,050원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 299,173,950원 |
현재 회차 시뮬레이션은 한밭새마을금고 채권최고액 840,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 299,173,950원이 남는 구조이며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 대전괴정중학교 남동측 인근. 주위는 다가구주택·단독주택·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근 갈마로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 2-4층은 다가구주택, 1층은 공부상 근린생활시설과 계단실 등으로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 184.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방·세로한면(가), 제1종일반주거지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지는 일단지로 평가됐고 일부 지상 조경수는 토지에 포함해 평가됐습니다. 발코니와 옥상 계단실도 평가·매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 우선 확인. 주택임·동거인·이정재·김건무의 전입신고일과 보증금이 확정되지 않은 표기가 남아 있으므로 대항력 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기와 실제 점유 대조. 김세영·조성진·김명환·김아련·도혜림의 임차권등기 내용과 현황조사상 현재 점유 상태를 호실별로 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 혼합용도 확인. 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구주택이 결합된 건물인 만큼 호실별 임대관계와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 조경수, 발코니, 옥상 계단실이 매각에 포함되는 내용을 원본 매각조건과 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 미상 점유자다
이 사건의 말소기준 자체는 분명합니다. 2019.11.08 한밭새마을금고 근저당 이후에 들어온 것으로 확인되는 전입자와 임차권등기는 매수인에게 대항하지 않고, 현재 배당 시뮬레이션도 인수 0원을 제시합니다. 다만 별도 표기된 일부 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
여기에 시세 자료도 없어 현재 최저가 1,153,105,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 70%라서 싸다’고 접근할 사건이 아니라, 미상 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 검증해야 하는 사건입니다. 권리의 큰 틀은 정리되어 있지만, 최종 입찰 여부는 미상 임차관계 확인이 좌우합니다.
