대전지방법원 2025타경709. 세종 나성동 ‘리베라아이누리(2-2)’ 3층 307호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 현황은 도시형생활주택 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아닙니다. 정채욱의 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 확정일자 2021.10.12, 점유개시 2021.10.19, 주민등록 2021.10.28로 확인되고, 말소기준인 2024.07.02 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 93,100,000원만 보면 최근 12개월 평균 101,333,333원의 91.9%로 보입니다. 그러나 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서도 임차인 미배당액 33,975,800원이 남고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 61,403,061원, 80,602,143원으로 커집니다. 즉 낙찰가를 낮추는 것만으로 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 3층 307호 · 한누리대로 223 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 등으로 이용중 |
| 면적 / 건물 | 대상면적 30.5357㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 · 3층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.27 매매 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정채욱 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.07.02 세종세무서장 압류입니다. 이 압류와 2025.02.12 강제경매개시결정, 2025.05.08 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정채욱의 임차관계는 점유·주민등록이 말소기준보다 앞서고, 임차권등기도 2024.03.04 접수돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정채욱 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.10.28 / 2021.10.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 33,975,800원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정채욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 확인됩니다. 현재 회차 기준 예상 미배당 보증금은 33,975,800원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
리베라아이누리(2-2)는 173세대, 2015.04.10 준공이며 대상면적은 30.5357㎡입니다. 유사면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 101,333,333원, 최신 2026.08 거래는 100,000,000원입니다. 거래 범위도 100,000,000원~104,000,000원에 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.9㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 30.37㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 29.9㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 30.54㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.5357㎡ | 12건 | 101,333,333원 |
표면 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 91.9%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 수치를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 증가합니다. 따라서 비교 대상은 실질취득 약 125,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 101,333,333원과 최신 거래 100,000,000원, 실거래 최고 104,000,000원보다 모두 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 정채욱 보증금 | 125,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 정채욱 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 125,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 부족분 33,975,800원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 33,975,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 61,403,061원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 80,602,143원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남서측 인근으로, 아파트단지·국세청·정부세종2청사·도시형생활주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재 탐지·경보, 소방, 난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 정방형의 주상용 건부지로, 남서측 약 15m 내외 포장도로와 북동측 약 40m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 최근 12개월 유사면적 거래 12건이 100,000,000원~104,000,000원에 형성돼 있으므로, 실질취득 약 125,000,000원은 최근 거래가격대보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 93,100,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 대항력 임차보증금 125,000,000원과 미배당 인수액을 함께 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.10.11, 확정일자 2021.10.12, 점유개시 2021.10.19, 주민등록 2021.10.28 및 보증금 125,000,000원의 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정채욱으로 기재돼 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 보증금 지급내역과 경매 청구채권 원인을 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 61,403,061원, 3회 유찰 시 인수 80,602,143원으로 증가합니다. 낙찰가 하락 자체를 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 현장·설비 확인. 감정평가 당시 폐문·부재 등으로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “9,310만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 93,100,000원입니다. 그 숫자만 보면 최근 12개월 평균 101,333,333원보다 낮아 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 125,000,000원이고 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차만 해도 예상 인수액이 33,975,800원이며 추가 유찰 시 61,403,061원, 80,602,143원으로 늘어납니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 125,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 101,333,333원, 최신 거래 100,000,000원, 최고 거래 104,000,000원과 비교하면 가격 우위가 없습니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시된 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 표면 할인은 크지만 실질취득은 시세 이상이고, 선순위 임차권 인수까지 남는 보수적 접근 대상입니다.
